2011土地登记代理人：土地代理实务教材28

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二、法律特征
划拨国有土地使用权的法律特征主要有以下几点：
(一)划拨国有土地的使有权是依国家行政行为而获得的权利
划拨国有土地使用权是国家凭借行政权利进行土地资源配置的方式，土地使用者为获得该种权利首先必须经县级以上人民政府批准，以划拨方式取得的土地使用权，如为新征用的集体土地或者其他单位正在使用的国有土地，划拨土地使用权人须支付土地补偿费和安置、拆迁补助费;如为国有的荒山、荒地、滩涂或者市区内没有收益的空闲地，则划拨土地使用权人无须支付任何价金。
(二)划拨国有土地使用权的取得受范围限制
建设单位要使用国有土地，一般应以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。[1]
此外，国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，对企业改革涉及的土地使用权，符合下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外;
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;
(3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;
(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。[2]
为进一步细化划拨用地的范围，2001年10月22日，国土资源部以第9号部令的形式发布、实施了《划拨用地目录》。该目录明确：
(1)对符合该目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有权批准的人民政府批准后方可以划拨方式提供土地使用权;
(2)对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当实行有偿使用;
(3)本目录实行后，法律行政法规和国务院的有关政策另有规定的，按有关规定执行。(本节附件一为《划拨用地目录》)
(三)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限
以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。[3]市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。在国家不需要调整的情况下，土地使用者也可以长期使用。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，符合保留划拨用地方式的期限不得超过5年。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。[4]
(四)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，为城镇土地使用税(简称土地使用税)的纳税义务人。[5]划拨土地使用权获得者也应法缴纳土地使用税。[6]但下列土地免交土地使用税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(3)宗教寺庙、公元、名胜古迹自用的土地;
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。[7]
(五)划拨国有土地使用权的处置受法律限制
划拨国有土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的，经市、县人民政府土地部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)补交了土地出让金。[8]
[1]《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条
[2] 1998年原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条;国土资发[1999]433号《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》
[3] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第二款
[4] 1998年原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十七条第四款
[5]依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条
[6] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第四十三条
[7] 1988年9月27日国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条
[8] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第四十四条、第四十五条