2011土地登记代理人：土地代理实务教材51

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第二节 出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记
一、基本概念
出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。
出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因一般有下列几种情况：
(1)企业将通过出让、国家作价出资(入股)等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的;
(2)国有土地使用权依法转让的;
(3)因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的;
(4)因处分抵押财产而引起土地使用权变更的。
二、法律特征wｗw.ExamＷ.CoM
(一)出让土地使用权变更
1、土地使用者通过出让方式获得的土地使用权可以在使用年限内转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法收益受国家法律保护。
出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。
2、出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。出让土地使用权的转让必须符合下列条件：
(1)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
(2)转让房地产时，应符合：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
(3)土地使用权转让应当签订书面转让合同，土地使用权或房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
(4)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。