2012年土地登记代理人辅导：转让房地产时要注意的地方

会计考友

在转让房地产中，首先要想到您使用的土地是以什么方式获得的。以出让方式取得土地使用权，按照《城市房地产管理法》的规定，转让房地产时，应符合下列条件：
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
设定这些条件的目的，一是确保转让土地使用权的合法性。只有完全支付了土地使用权出让金，并取得了土地使用证，才能保证转让人完全合法享有土地使用权转让的处置权;二是有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为。只有对取得土地进行开发，才被允许转让，才能防止以囤积土地、炒买炒卖土地为目的的受让国有土地使用权的行为;三是通过对已建成房屋所有权的明确，保障当事人的合法利益。
若以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时必须进行审批，转让审批分为几个阶段：
第一个阶段为转让申请。划拨土地的使用者需要转让土地使用权的，须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。www.Examw.com
第二个阶段为办理出让手续阶段。如市、县人民政府土地行政主管部门同意转让，则与申请人共同协商有关补交出让金、用地条件、用地期限等事宜，待双方取得一致后，签订土地使用权出让合同。
第三个阶段为登记阶段。土地使用者按出让合同约定补交出让金后，持国有土地使用证、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同和其他有关资料到所在地市、县人民政府土地行政主管部门办理土地登记手续，到建设行政主管部门办理房屋产权登记手续。