2012年土地登记代理人辅导：代理实务(13)

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(三)土地权利客体
土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。主要包括土地的座落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。
1.土地座落
指宗地所在地的名称。
2.权属界址转自:考试网 - [woexam.Com]
土地权属界址指某一个人或产权单位的土地(一宗地)的位置和范围，即某一权利人所有或使用的土地权属界线。土地权属界线，反映在实地上，表现为界址点及其界标物;反映在地籍图上，表现为界址点符号及其编号和界址点连线;反映在调查簿册上，是各界址点的坐标或相对位置说明。
3.土地面积
土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。
土地面积由土地权属界址确定。土地权属界址一经确定，土地面积也就随之确定。一般来讲，如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致，而面积不一致，一律以界址范围为准，对土地面积数据进行更正。
土地面积根据土地权利人对宗地的利用情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。
4.土地用途(地类)
土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式
申请土地登记的土地用途必须符合有关规定。在城镇，主要应与城市规划和环境保护相协调;在农村，主要与合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策相吻合。土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违法行为。
5.土地使用条件我考网(www．woexam。com)
土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权的价格等，因此，严格界定土地使用条件并予以登记十分重要。
土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等。这些使用条件的来源主要是三个方面：一是城镇规划已经限定;二是土地使用权有偿使用合同文本中作出的规定;三是批准用地文件所规定。
6.土地等级和价格
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次划分体系。土地“等”反映全国城镇之间土地的地域差异，土地“等”的顺序在全国范围内排列。土地的“级”反映一个城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序在各城镇内部统一排列。土地的等级反映某一宗地的质量优劣程度，决定土地的价值。
土地的价值是土地权利在经济上的反映。按照我国现行的地价体系，土地的价格一般包括基准地价、标定地价、其他地价(如出让底价、市场交易价、申报价、抵押价格、入股价格等)。
土地等级作为土地登记的内容较为简单和稳定，土地价格则较复杂且变动较快。目前，标定地价、出让地价、转让地价、以及土地的抵押价格、入股价格等都属于应当申报和登记的内容。