2012年土地登记代理人考试实务辅导资料（2）

会计考友

2.土地登记代理机构执业质量监控体系。土地登记代理机构自身要有健全的质量控制体系，包括土地登记代理的工作规程、工作底稿的编制与审核，土地登记代理人与助理人员的工作分工，重要土地登记代理文书的多级复核制等等。目前我国大多数土地登记代理机构显然不具备规范严密的内部质量监控体系，这就给风险的发生提供了契机。
因土地登记代理人执业环境产生的风险因素
1.法定地位、法定业务不明确。我国虽然先后出台了《土地登记代理试点试行办法》、《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》等几个规范性文件，但在《行政许可法》出台后，土地登记代理人因其所从事的职业关系到国家公共利益和宏观经济政策的实施，需具备一定的信誉和特殊技能，成为应该需设定行政许可的事项。根据这一规定，如果土地登记代理行业仅仅依靠上述规范性文件开展业务，那么整个行业的发展将会受到极大的制约，也必将影响到土地登记代理人的特殊信誉、代理资格甚至是代理某些业务的合法性。再看我国土地登记代理人的主要业务，尽管上述规范性文件对土地登记代理机构的权利义务、代理业务范围等作了规定，但均未明确提出法定业务的概念。另外上述文件的效力层次也是个问题，这留下了很大隐患。一方面，土地权利人对土地登记相关事宜既可以自行办理，也可以委托中介机构代为办理，土地登记代理机构为了发展业务，要么依靠行政介绍或强行划分业务，要么采取各种办法满足客户要求，为客户争取更多的“利益”;另一方面，土地登记代理机构进行的很多业务，既可以理解为是土地登记机关的工作职责，也可以理解为是代理业务，到底如何裁定，没有明确规定。
2.执业准则、技术规程不具体。土地登记代理人至今没有具体的执业准则和技术规程。土地估价师行业经过数年的发展，相继制定了一系列国家标准的运作规则和技术规程，它既是执业过程的行动准则，同时又是执业估价师的保护伞。但到目前为止，土地登记代理行业仍未制定具体的执业准则，执业人员只能根据自己认为正确的工作方法进行代理活动，土地登记代理人在代理活动中无规则可循，难免产生一些遗漏。
土地登记代理风险的防范
对如何防范土地登记代理风险，目前业内尚无公认有效的办法，这里笔者提出以下几点看法。
加快土地登记代理有关法制建设步伐
尽早建立起全国统一的、独立的、完善的、规范的土地登记代理法律体系。这不仅能约束代理机构及从业人员的行为，同时也能降低执业风险，真正从制度上保障土地登记代理事业的健康发展。目前可考虑进一步修改和完善《土地登记代理试点试行办法》和制定《土地登记代理人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记代理业务以法律的形式予以确定。同时，在目前可做业务的基础上确定适当的法定业务内容，为土地登记代理行为提供明确的法律依据。
强化土地登记代理行业的行政管理及行业自律管理外语学习
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一是行政管理。规范化、法制化的土地登记代理，能提高政府行政效率，促进土地市场信息的交流，在土地市场建设进程中发挥着举足轻重的作用。因此，作为管理机关的各级国土资源管理部门，应积极支持土地登记代理工作，加强行政管理。如建立土地登记自我举证制度，把土地登记工作中的一些技术性、业务性工作从行政职能中分离出来，减少登记环节，推向社会，由登记代理机构承担。此外还应逐步增加土地登记代理人的可做业务，拓宽代理市场，通过严格土地依法登记，明晰土地产权，为土地登记代理创造良好的执业环境，促使其规范运作和健康发展。
二是行业自律管理。一是建立和完善行业自律管理体制，为土地登记代理行业的发展提供组织保证;二是根据本地区实际情况，建立健全管理制度和管理办法，为土地登记代理行业的发展提供制度保证;三是规范从业人员的执业行为，提高土地登记代理行业的服务意识和服务水平。笔者认为，可借鉴日本司法代书制度，设立土地登记代理人联合会，具体负责土地登记代理人的注册和统一的继续教育和管理，并向政府提出土地登记代理业务制度方面的建议，参与行业政策的制定。在此基础上下设公共委托登记代理协会，负责承担政府部门、其他公益事业单位的代理工作。只有符合条件并加入该协会，接受协会管理的土地登记代理机构方可经营公共委托的代理业务，未加入协会的代理机构只能受理一般私人或者法人的委托业务。