土地登记代理人《地籍调查》第七章第3节精讲(3)

会计考友

由于地籍调查是在国家有关规程指导下并依照一定程序进行的政府行政行为，地籍调查成果既有准确性、现势性，又具有法律意义，连贯的地籍又记载了宗地的历史变迁。因此，地籍调查成果能为土地及其附着物为主题的产权活动提供有力的支持，能有效地避免土地权属纠纷。
房地产产籍是地籍的一个组成部分，它对房地产权的认定是必不可少的依据，因此地籍资料可以用于房地产登记，从而使房地产的合法使用者和拥有者在法律上得到保护。房地产权依法登记后产生的产籍，如登记时间，法律权力状态等，又可返回到地籍构成中，实现地籍更广泛的应用。
在城镇地区，由于历史原因，在我国现阶段社会公众的法治意识不强和经济利益的驱动下，盲目开发土地、非法占地、违章建筑、集体土地非法用作非农建设等现象时有发生。通过对地籍调查成果进行全面的分析，可以找出产生违法用地和违章建筑的空间分布，为处理违法用地和违章建筑提供直观的、有说服力的事实，也为进一步完善现有的土地、规划、房地产等方面的法律提供可靠的依据。
房地产市场的管理是政府工作的一个主要内容，其有序健康的发展，是社会稳定、经济繁荣的保证。政府为了能使房地产管理政策的出台既要时机适当，又要力度得当，在政策出台之前就必须进行大量的调查研究，收集尽量多的准确、现势的资料供决策时参考，而地籍调查成果恰恰能快速地为这类决策提供详尽的资料。通过现代管理技术，利用地籍调查成果，可以很方便地列出或统计出各类房地产（工业、住宅、商业、办公等）的基本情况，如房地产的名称、开发商名称、地址、联系电话、联系人、座落位置、占地面积、建筑面积、用地取得方式、缴交地价数目、结构、层数、分栋分户情况等，再到开发商处收集预售（销售）资料，如起价、销售进度、利润水平等，在此基础上根据需要进行各种叠加分析，剔除一些人为的因素，判断市场中各类房地产的走势。比如住宅是高档销售情况好还是低档销售情况好，是高层、别墅还是低层，是复式还是单元式，是套房还是单身公寓等。通过统计，还可以很容易地得出准确的年度或历年的各类房地产的土地出让情况、年度竣工面积和进入市场的份额、销售情况和积压程度，据此可以检验土地供应计划，结合对下年度各类房地产市场走势的研判，可以使下年度的土地供应计划制定得更切合实际，达到政府调控市场的目的。
除了调整土地供应计划以外，政府可以根据综合分析的结果，采取各种针对性的政策。如调整土地增值费的收取标准，限制或发展中介机构，调整按揭成数与年期，调整预售批准条件，允许或限制楼花买卖等。也可以采用买房入户政策，确定入户指标与建筑面积限额的多少，可以起到调整各类房地产开发数量的目的。
对于房地产开发商，地籍调查成果能为之提供许多有价值的参考资料。众所周知，开发一个项目其市场定位很重要，定位于高档还是中、低档，服务范围有多大，周围的配套情况如何，起价多少等，这是每个房地产开发商都必须作出的决策，通常需花费大量的人力、物力和财力去研究这个问题，并经常为得不到完整、准确、现势的资料而苦恼。现在，通过地籍的帮助，这项工作将大大改善。房地产开发商借助现代管理技术很方便地在地籍信息源中调出：
——本项目所在区域周围一定范围内（自定）所有商品房项目的基本情况，包括项目名称、位置、开发商名称、结构、面积、户型等，再通过其他渠道收集其销售情况。
——行政区域内与本项目定位相同或相近的所有项目的基本情况。
有了上面这些数据，再做一些调查分析，如市场潜在购买力的调查等，开发商可以比较容易地作出决策，为项目的成功开发奠定基础。
四、地籍调查成果为城市各项管理事业服务
地籍提供了一个能描述许多物质的地理参考系统，非常准确地表述了各宗地及宗地上各要素在空间上的相互关系。宗地是城市空间的最小组成单元，也是地籍信息的基本载体，城市的环境保护、市政设施、治安与消防管理以及人口与产业管理等各项城市管理的资料数据也可以用宗地作为基本载体。将城市管理信息与地籍信息有机结合，借助现代信息处理技术，地籍调查成果就能高效地准确地为城市各项管理事业服务。这些方面的应用具有广阔的前景。
比如在市政建设方面，可以准确获得管线通过的所有宗地及其附属物的情况，从而可确定最佳设计方案或施工方案。这对高压走廊、微波通道、道路选线等也同样适用，可以为公安、消防部门选择最佳的到达现场的路线等等。
五、地籍调查成果为决策服务
地籍调查成果的决策作用在于能提供多层次、多要素、多时态的空间信息，以及能提供各种以空间为定位基础的统计数据，有了这些基础资料，政府各行政管理部门就可作出科学、合理的判断和决策。随着相关信息的不断增加，地籍调查成果的决策服务领域除了上述土地管理、房地产管理及城市管理外，地籍调查成果的决策应用面会不断扩大。