土地登记代理人考试理论与方法第五章土地担保物权

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土地登记代理人考试理论与方法第五章土地担保物权[/B]
一、根据我国法律规定，担保方式主要有保证、抵押、质押、留置、定金等五种。
二、担保物权分为三种，分别是抵押权，质权和留置权。
三、债务人或者第三人可以以仓单、提单、债券、存款单、汇票、支票、本票、可以转让的基金份额、股权、可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、应收账款等出质设立质权。
四、担保物权的消灭：1主债权消灭；2担保物权实现；3债权人放弃担保物权；4法律规定担保物权消灭的其他情形。
五、那些财产可以抵押：1建筑物和其他土地附着物；2建设用地使用权；3以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4生产设备、原材料、半成品、产品；5正在建造的建筑物、船舶、航空器；6交通运输工具；7法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
六、划拨土地使用权和其地上建筑物，其他附着物所有权抵押满足下列条件：1经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；2土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人；3领有国有土地使用证；4具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；5按照签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
七、根据上述规定，下列土地权利不得进行抵押：1土地所有权；2耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的 事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地；4所有权、使用权不明或者有争议的土地；5依法被查封的土地。
八、抵押合同应当包括以下内容1被担保的主债权种类、数额；2债务人履行债务的期限；3抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；4抵押担保的范围；5当事人认为需要约定的其他事项。
九、抵押合同是主债权债务合同的从合同。
十、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2抵押权已登记的先于未登记的受偿；3抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
十一、房地一致的原则：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。以土地使用权抵押的，其上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。但建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
十二、土地使用权抵押与土地使用权出让合同、租赁合同的关系：租赁土地使用权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时，抵押权人应当继续履行原租赁土地使用权合同。出让国有建设用地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人，仍受原出让合同的约束。土地使用权主体因抵押权实现二发生变更后，土地使用权出让合同仍然有效，新的土地使用权人必须受该合同条款的约束。抵押权实现时，租赁土地使用权合同随之转移。
十三、土地抵押权实现之前，土地抵押权终止的情形具体：1土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的；2抵押权免除土地使用权所担保的债务的；3经抵押权人同意，抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押；4抵押合同或者被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销；5抵押的国有建设用地使用权因国家收回、期限届满或者土地灭失而终止的；6抵押的集体土地使用权因国家征收、集体土地所有者收回、期限届满或者土地灭失而终止的；7随同地上建筑物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的消灭而终止。
十四、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押抵押物对一定期间内连续发生债权作担保。
十五、最高额土地抵押是为将来发生的债权提供担保：最高额抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。
十六、具有下列情形之一、最高额土地抵押权所担保的债权确定：1约定的债权期间届满；2没有约定债权确定期间或者约定不明确，土地抵押权人或者土地抵押人最高额土地抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；3新的债权不可能发生；4土地抵押财产被查封、扣押；5债务人、土地抵押人被宣告破产或者被撤销；6法律规定债权确定其他情形。
十七、最高额土地抵押所担保债权额的确定将产生以下法律效力：1最高额土地抵押权转变为一般土地抵押权。在债务人到期不履行债务或者出现当事人约定的实现土地抵押权的情形时，土地抵押权人可以依照一般土地抵押权的规定行使其土地抵押权。2确定被担保债权范围。被担保债权额确定时存在主债权，不论其是否已到清偿期或者是否附有条件，均属于最高额土地抵押权的担保范围。3最高额土地抵押权所担保的债权确定后，一旦债权到期或者出现当事人约定的可以实现土地抵押权的情形，土地抵押权可以就地抵押财产权优先受偿，但优先受偿的额度不得超过双方当事人约定的最高担保额。
十八、最高额土地抵押权与一般土地抵押权的关系：1最高额土地抵押权具有一定的独立性；2最高额土地抵押权所担保的债权在设立时具有不确定性；3最高额土地抵押权中，当事人必须约定土地抵押权得以优先受偿的最高债权数额。