(一)双方当事人的权利和义务 1 X" g8 q6 B+ O4 ?
# c9 m. s5 r7 O% ^5 i' @9 A 1.标的物的交付地点
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8 X& a! ~. d* u) g6 `, E% J* l 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，适用下列规定： # }+ U L. u5 c* h
. Y8 F& L& l% k. ? (1)标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人； * l( y; n% w l. M+ c5 H+ ~$ V2 Q
+ ^; v1 d% ] d/ n. o6 K Y, X (2)标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
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/ s1 i; ]% D9 ^. I& T6 Z( A* C 2.标的物的所有权转移 8 m9 A) }4 H$ b/ ] e' N) X! @
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标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人，即订立所有权保留条款。 9 U) y) g3 B7 v8 s; ]
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3.标的物的风险负担
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(1)标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
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4 U8 }8 [& G9 h1 M& S z (3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。 * q6 I( d' V4 C! J* I
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(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
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2 D; B: }% Y5 T2 d( ]( O (5)出卖人按照约定或者依照《合同法》有关规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
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6 t+ W3 Z6 L! W (6)出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 # E6 S4 H0 }: a, w; ]
4 D$ X T: N( a, Z6 N (7)因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
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H3 i4 K5 T! Y (8)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。 2 U9 F" \1 ^/ }2 Z; ?
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4.检验期间
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买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
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当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受上述通知时间的限制。 , r% F' R C3 f( M8 ^
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5.支付价款 2 b! j8 D6 E7 h) }
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出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。 0 C5 ]2 Y* A- R0 n: l: e, F
8 d9 w0 ~; Y+ p8 i# z- x 6.合同解除的效力 4 z. e5 @; [+ m3 @9 f" J2 |
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因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物，即从物有瑕疵的，买受人仅可解除与从物有关的合同部分。
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标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。 ! U% ]' a" z4 x7 \+ F- R3 x
2 k" |) N8 N. q6 ]6 b' |- E. j 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。 & b. A! d( z2 \& ?) F! |, L! R
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出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。 3 J4 [6 e. B' ~0 r5 u' O! f. |
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买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
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3 d" T# i& L$ R; x (二)特种买卖合同
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. P4 g# p3 F: j2 [9 ^, v$ P 1.分期付款买卖合同
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分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 7 y/ E2 W9 q& p. q3 p" D6 I- r
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2.凭样品买卖合同
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9 d; m# p3 @2 {. D3 m3 q# v* ]! n 凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。
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6 |, i' x0 D$ E+ q. t6 u 3.试用买卖合同 i, l: Z) [3 c+ V" _
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试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买；买受人已无保留地支付部分或者全部价款的，视为购买；买受人对标的物进行试用以外的行为(如出租、出售)，视为同意购买。
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3 q0 Y, k) Z. ]) w0 t3 ~- V 4.商品房买卖合同(今年教材新增重点掌握)
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商品房买卖合同包括期房买卖合同与现房买卖合同。
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9 h0 }- j! k m' f# {- D (1)销售广告的性质认定 # K) @" _: @8 b7 j1 m3 n
2 ?0 b4 {+ E* n 第一，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。 % ^ E8 z# O$ z6 Y$ o. v
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第二，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
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第三，第二点的内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。
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9 ]4 j( O2 s$ [5 K; H6 [0 ?% W (2)商品房预售合同的效力 2 R& k+ B: ~3 D
% X; Y4 i* I* H& D% q* f/ c" m( X% y 第一，商品房预售，出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。
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9 g2 Z+ k$ `0 g8 s$ ]* @ 第二，商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效要件，当事人另有约定的除外。
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9 _2 ~3 F+ M9 \+ X" _" S (3)被拆迁人的优先权
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拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 * W. Z" v; W6 V6 D! O6 n
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(4)商品房买卖合同中法定解除权行使的情形：
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' G- v g/ d) d+ f 第一，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；
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第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
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第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积误差比绝对值超过3%的； c7 A' y/ |0 `
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第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行； : q* B- b) t9 T7 N
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第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
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4 ], U% R& w% i8 v6 E* E! I (5)可以适用惩罚性赔偿金的情形
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在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金： - Z/ _, Y! z% M( O
8 u; t* _8 P" f$ \/ w6 K 第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
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+ `6 o' t2 [6 s2 \ 第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
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3 B, b2 f" s) x4 ^) `/ o 第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 0 [7 U6 P0 z/ v$ ~3 ^1 \! y! p
9 k- I$ a3 T& T 第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 2 R" O8 t: s" @ y2 c9 M9 f" G
3 [; n. s4 I: m1 i! ?: ^+ r 第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 : I4 K7 ~ U' @5 J
. K1 f; P( w$ A3 S: k (6)商品房买卖合同与贷款合同的效力关系
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第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可以归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。 5 U9 H0 r' F0 d0 I
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第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。 / f0 B7 s# J( J8 r/ V) A4 h, ?: {
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. T- f9 J3 w- n7 ?. e7 b 推荐阅读：·2011年注册会计师考试复习——合同的履行 |
发表于 2012-2-22 20:06:39
