2012年房地产经纪相关知识：民 法

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民 法
为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过了中国第一部调整民事平等主体之间的财产关系和人身关系的基本法律——《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)，自1987年1月1日起施行。
(一)民法的概念(熟悉)
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
民法所讲的平等主体是指作为民事主体来说，其权利能力一律平等。对于作为主体的公民而言，即不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教育程度、财产状况等，都具有平等的权利能力;
对于作为主体的法人而言，无论是全民所有制企业法人还是集体所有制企业法人，无论是中外合资企业法人、中外合作企业法人还是外资企业法人，无论是国家机关法人、事业单位法人还是社会团体法人，其民事权利能力都是平等的。
财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产归属关系和财产流转关系。
人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接的财产内容的社会关系，包括人格关系(如自然人享有的姓名权、肖像权、健康权、荣誉权、名誉权，法人享有的名称权、荣誉权、名誉权等)和身份关系(如家庭关系中的亲权，对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护权)。
(二)民法的基本原则(熟悉)
概括地说，中国民法主要有下列基本原则：
(1)平等原则。该原则是指民事主体在法律地位上是平等的，其合法权益应受到法律平等保护。平等原则不仅是民法的基本原则，而且是民法的首要原则。
(2)自愿原则。该原则是指民事权利义务的发生、变更和消灭都应是出自于当事人自己的意愿，民事主体有决定自己行动的自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。
自愿原则在合同法上体现得尤为明显。具体而言，只要不违反法律的强制性规定，当事人在明辨利弊的基础上达成一致(合意)，即可以使他们之间的合同具有法律效力，受到法律保护。
(3)公平原则。该原则是指民事主体在进行民事活动时，相互之间应公平对待。恶意串通，坑害对方;把自己的意志强加给对方;霸王合同等都是违反公平原则的。利用他人急需而进行的显示公平的民事行为，也是违反公平原则的。
(4)诚实信用原则。诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。
(5)公序良俗原则。公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。
民事行为除了不得违反法律的禁止性规定，还不得违反一般观念上的公共秩序和社会的善良风俗。
(6)禁止滥用权利原则。禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。滥用权利会产生对权利人不利的法律后果。一般来说，滥用权利的行为不受法律保护，行为人的目的因此就不能实现。
二、民事法律关系(了解)
(一)民事法律关系的概念(了解)
人们在社会生活中必须从事社会交往，相互之间要发生各种社会关系，如财产关系、买卖关系、婚姻关系等。
为了使社会关系形成安定、和平、有序的状态，使人与人之间形成正常的交往关系，需要由法律对各种社会关系进行规范。
其中，民事法律关系是由民法规范调整的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系。
(二)民事法律关系的要素(了解)
民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。
1.民事法律关系的主体
民事法律关系的主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务者，包括自然人、法人和合伙组织，国家在一些场合也是民事法律关系的主体。一项民事法律关系中至少有两个主体。
2.民事法律关系的客体
民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”，如果客体为物，则习惯上称为“标的物”。
(1)物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。它可以是天然的，也可以是人工创造的。
民法上的物应满足以下条件：①有体物，即应占有一定的空间而有形存在;②人力可以支配;③不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。
(2)行为。是指人的活动以及活动的结果。在债的法律关系中，行为作为法律关系的客体，如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体的行为。
(3)智力成果。是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。
3.民事法律关系的内容(了解)
民事法律关系的内容是指民事主体之间由法律确定并保证其实现的权利和义务，在违反义务时，还包括民事责任。
例如，商品房买卖法律关系的基本内容是：买方承担付款的义务，享有取得商品房所有权的权利;卖方承担交付商品房并转移所有权的义务，享有取得商品房价款的权利。
(三)民事权利(了解)
1.民事权利的概念和分类
民事权利是权利的一种形式，是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施一定行为(或不实施一定行为)的权利。
(1)根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。
财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。
人身权是指以人身所体现的利益为内容的，与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。
区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题;人身权一般不能转让和继承。
(2)根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。
抗辩权也称为异议权，是指不同意他人的请求，而提出证据以抗辩的权利。
2.民事权利的取得和变动
民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。
原始取得是指根据法律规定，最初取得民事权利或不依赖于原权利人的意志而取得某项民事权利，包括劳动生产、天然孳息和法定孳息、添附、没收、无主财产收归国有等方式。继受取得是指根据某种法律行为从原权利人那里取得某项民事权利。如通过买卖、赠与、继承遗产、接收遗赠、互易等形式。
主要有两种事实可以导致民事权利变更：①根据当事人的约定而变更民事权利，如通过债权债务关系予以变更;②基于法律规定的原因而发生的权利变更，如所有权因添附而变更。
民事权利的消灭可分为两类：①绝对消灭，如所有权因标的物的灭失而消灭。 ②相对消灭，即权利主体变更，如所有权转移，对原权利人而言即为所有权消灭。
3.民事权利的保护
民事权利的保护方法有：①公力救济，即权利人通过民事诉讼或仲裁程序，请求人民法院依法或仲裁机关予以保护。②自力救济，即权利人自己采取各种合法手段来保护自己的权利不受侵犯。
(四)民事义务(了解)
1.民事义务的概念
民事义务是指民事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利的要求。负有义务的主体应当履行义务，如不履行，就要承担民事责任。
2.民事义务的分类
以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。
需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务;
需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。
除了以上分类，民事义务还可分为主要义务和附随义务、约定义务和法定义务等。
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