2012年房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记43

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2012年房产经纪人考试
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房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记
1.竞争分析的主要内容
房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：
竞争对手及潜在竞争对手的实力和经营管理优劣势调查;对竞争对手的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析;
对竞争对手商品房价格的调查和定价情况的研究;对竞争对手广告的监视和广告费用、广告策略的研究;对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析;对未来竞争情况的分析与估计等;
整个城市，尤其是同(类)街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争对手的市场占有率;竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
但在实际操作中却因房地产市场信息披露制度的不健全、房地产市场化的程度不高、政府干预过多以及对房地产市场的特性认识不足等原因，出现了不少不该出现的失误，如供应量、空置率、价格等方面常见的失误。
2.竞争分析的方法
房地产区域性强，市场竞争不完全，所以竞争情况分析要根据项目所在区域的特性来分析竞争情况。在竞争分析实务操作中很有效的分析方法是楼盘营销实证分析比较法。
房地产项目的可行性研究，通常都要将此前已经开发过的同类楼盘拿来参考、比较、分析。要做到这一点，就必须在同类楼盘中，找出比较具有代表性的楼盘，考察它们的销售情况。
我们应该从以下方式去选择有代表性的楼盘：
①寻找环境特性类似的项目;
②寻找投资方式类似的同类项目;
③寻找同区域条件相类似的项目;
④寻找目标客户比较类似的项目。
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