2012年房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记56

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房产经纪人考试教材
的相关重点，小编特编 辑汇总了
2012年房产经纪人考试
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房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记
2.制定分幢、分期均价
(1)分幢、分期之前，先将各幢、各期面积及占总面积比例算出，以方便找到平衡。
(2)分幢、分期的思考出发点：根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价;根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均价。
3.层差和朝向差
(1)关注最低层和最高层(除开顶层复式的标准层)的总差距。
(2)层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1 000元，甚至更高，完全取决于销售需要。朝向差根据景观、朝向遮挡、户型面积、户型设计等因素，分析每个户型。层差大幅跳动的可能点是：景观突变的楼层;吉数8、9、22、28等;心理数，如9层和10层之间，19层和20层之间等。
(3)档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越低。
(4)根据不同的层差和朝向差，模拟不同的销售情况，进行方案比较，选定方案，电脑试算中改变得最多。
(5)高层顶层、多层低层带花园等的特殊单位应特殊考虑。适当的同层单位差表现在每个单位都会成交。
(6)恰当的层差和朝向差表现为销售迅速突破，随后全面开花。
4.形成价目表
通过以上步骤，通过电脑试算选定2～3个方案后，进行如下调整：①划分总价/单价区段，最好用色彩标注;②根据目标客户感受，选择总价/单价表示，甚至是月供或每平方米月供表示;③一次性印刷价目表会给客户以清晰、可以把握的好感觉。
5.特别调整
针对顶层复式单位或双拼单位供应量小而依据以上方法再另行调价。
6.付款方式
(1)根据目标客户设计相适应的付款方式，并确定主打的付款方式。
(2)设计折扣率时注意：一般在85～95折之间，超过两头的情况除非有意引导，一般情况下慎用。
(3)根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折扣。
(4)在综合折扣基础上考虑因素，形成最终折扣率。
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