2011《建筑工程评估基础》讲义：第八章(6)

会计考友

　2.概算指标法。概算指标法采用直接工程费指标，是将拟建厂房、住宅的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算出措施费、间接费、利润和税金等，编制单位工程概算的方法，该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，其计算精度较低。在资产评估中，可作为估算建(构)筑物重置成本的参考方法。
' s3 ~* B/ Z" _6 f. \' w, p1 z- p, h　　(1)拟建工程结构特征与概算指标相同时可直接套用概算指标编制概算。在直接套用概算指标时，拟建工程应符合以下条件：
　　①拟建工程的建设地点与概算指标中的工程建设地点相同;
　　②拟建工程的工程特征和结构特征与概算指标中的工程特征、结构特征基本相同;
　　③拟建工程的建筑面积与概算指标中工程的建筑面积相差不大。
" g* p4 Q  ^3 n8 |' \　　根据选用的概算指标的内容，可选用两种套算方法：
4 P; l5 o4 H- |' y/ w! H　　a.以指标中所规定的工程每平方米、立方米的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再计算其他费用，即可求出单位工程的概算造价。直接工程费计算公式如下：
　　直接工程费=概算指标每㎡(m3)工程造价×拟建工程建筑面积(体积)
　　这种方法的计算结果未考虑拟建工程建设时期与概算指标编制时期的价差，所以在计算直接工程费后还应用物价指数另行调整。
  O1 X, v$ u* p+ S& U: g　　b.以概算指标中规定的每100㎡建筑物面积(或1000m3)所耗人工工日数、主要材料数量为依据，首先计算拟建工程人工、主要材料消耗量，再计算直接工程费，并取费。计算公式如下：
, k4 G* v. Y5 \0 u. d　　100㎡建筑物面积的人工费=指标规定的工日数×本地区工日单价
　　100㎡建筑物面积的主要材料费=∑(指标规定的主要材料数量×相应的地区材料预算单价)
2 J8 i; T/ r' m5 D$ N　　100㎡建筑物面积的其他材料费=主要材料费×其他材料费占主要材料费的百分比
; K- k; Y6 D- B$ G+ H　　100㎡建筑物面积的机械使用费=(人工费+主要材料费+其他材料费)×机械使用费所占百分比
4 {4 X$ {) f! ]* V5 D8 W! g) k　　每平方米(㎡)建筑面积的直接工程费=(人工费+主要材料费+其他材料费+机械使用费)÷100
　　根据直接工程费，结合其他各项取费方法，分别计算措施费、间接费、利润和税金。得到每平方米建筑面积的概算单价，乘以拟建单位工程的建筑面积，即可得到单位工程概算造价。
　　[例题8—3]
  S& `; u; H( y2 E: v4 D　　(2)拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整，必须对概算指标进行调整后方可套用。调整方法如下：
　　①调整概算指标中的每㎡(m3)造价。这种调整方法是将原概算指标中的单位造价进行调整，扣除与拟建工程结构不同部分的造价，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。计算公式如下：
　　结构变化修正概算指标(元/㎡)=J+Q1P1-Q2P2
) F  ?4 m7 B# d7 y3 a　　式中J——原概算指标;
　　Q1——概算指标中换入结构的工程量;
5 w0 E* ]/ g( @5 e; m6 ?/ v　　Q2——概算指标中换出结构的工程量;
3 Z0 U) U& s" \" d. m9 u　　Pl——换人结构的直接工程费单价;
　　P2——换出结构的直接工程费单价。
, r% t. x( ?4 c4 k- U- ~( a9 h　　则拟建工程造价为：
　　直接工程费=修正后的概算指标X拟建工程建筑面积(体积)
8 Q* P: Y% c# l0 ~　　求出直接工程费后，再按照规定的取费方法计算其他费用，最终得到单位工程概算价值。
　　②调整概算指标中的工、料、机数量。扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分，增加拟建工程与概算指标结构不同部分，使其成为与拟建工程结构相同。计算公式如下：
　　结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量+换入结构件工程量×相应定额工、料、机消耗量-换出结构件工程量×相应定额工、料、机消耗量
) J9 G# \9 I' f7 c　　以上两种方法前者是直接修正概算指标单价，后者是修正概算指标工料机数量。修正之后，方可按上述方法分别套用。
& h  N/ q9 C; Z* `　　[例题8—4]
　　假设新建单身宿舍一座，其建筑面积为3500㎡，按概算指标和地区材料预算价格等算出单位造价一般土建工程为640元/㎡(其中直接工程费为468 元/㎡);采暖工程32.00元/㎡;给排水工程36.00元/㎡;照明工程30.00 71.00/㎡。按照当地造价管理部门规定，土建工程措施费费率为8%，间接费费率为15%，利润率为7%，税率为3.4%。但新建单身宿舍设计资料与概算指标相比较，其结构构件有部分变更，设计资料表明外墙为一砖半外墙，而概算指标中外墙为一砖外墙，根据当地土建工程预算定额，外墙带型毛石基础的预算单价为147.87元/m3，一砖外墙的预算单价为177.10元/m3，一砖半外墙的预算单价为178.08元/m3;概算指标中每100㎡建筑面积中含外墙带型毛石基础为18m3，一砖外墙为46.5m3，新建工程设计资料表明，每100㎡中含外墙带型毛石基础为19，6m3，一砖半外墙为61.2m3。请计算调整后的概算单价和新建宿舍的概算造价。