2011年<资产评估>预习：房地产评估(1)

会计考友

　第一节 房地产评估概述
　　了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
　　一、土地的经济特性
6 S* s5 |/ {/ i! @; p2 u+ o" t! U　　土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
2 x% N2 [7 c( o5 J3 z+ p1 {1 H　　二、土地使用权
9 ?, v; U3 Z2 y+ `. B1 W% Z　　国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
* t- t* e! \5 ]9 A　　国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
　　土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：
　　1.居住用地 70 年;
　　2.工业用地 50 年;
　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;
　　4.商业、旅游、娱乐用地 40 年;
　　5.综合或者其他用地 50 年。
0 Q8 H+ E& T+ ?2 l; \: Q　　注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
　　三、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。
　　保值与增值性：
　　一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。
　　而从长期来看，土地的价值呈上升走势。
　　(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。
　　(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
, A7 L2 C* U3 ~: n7 A# j　　投资风险性：
　　房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：
　　(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。
0 D; \4 D  H2 f　　(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。
( c9 b# H- P, W% w　　(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
$ o4 e# s( e. h  L0 V( K　　四、房地产评估的两个原则：
　　由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。
; {$ ?( @& ?' e' K- R$ B　　最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)
　　五、房地产评估程序：
　　需要认真阅读第(五)和(六)部分
　　“综合分析确定评估结果”应注意：所选用的资料是否适当;评估原则的运用是否适当;对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。
) i8 L# v, G* L* d: k　　注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。