2012年《资产评估》辅导资料：房地产价格

会计考友

　房地产价格及其影响因素
　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
7 @# Z- \; w8 p' z　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
8 R  i6 O9 T4 F, g　　(一)一般因素
( W8 _& M  v% o) {9 M+ b/ @　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
8 b0 @. Y/ b. ^9 M0 J# V5 p0 W　　1.经济因素。
' g/ D+ d2 w' q( ~6 H. b　　(1)经济发展因素。
　　(2)财政金融因素。
　　(3)产业结构因素。
　　2.社会因素。
$ k' z  J7 W  b) l0 K5 [7 e　　(1)人口因素。
1 q! ^  g6 n' W# z: @( |  q+ Q( C3 }　　(2)家庭规模因素。
　　(3)房地产投机因素。
) O9 n! U% h/ W　　(4)教育科研水平和治安因素。
　　(5)社会福利因素。
7 M+ z7 L% c7 w7 o' M+ O$ @! N" x9 q; ~　　3.行政因素。
( k( B/ t' X* O/ W　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
( a: Y2 L+ o' L6 Y+ m' @　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
　　(4)行政隶属关系变更。
% n! s: N; r( f　　(5)交通管制。
　　4.心理因素。
. r1 u) e/ n) [4 r" @. p1 D; [　　(二)区域因素
5 d" j9 e9 _# M( {6 r　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
　　1.商服繁华因素。
9 |5 p. m& N3 T' t0 v  i　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
6 u, B% }% F8 ?4 g( e, ]3 B　　2.道路通达因素。
　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
" A( ?6 D5 h. `3 S  E# ]0 q/ {* S3 Y　　3.交通便捷因素。
7 b) W: Q. j6 V$ [( p　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
　　4.城市设施状况因素。
# N; Y0 N7 [* Y: v4 C1 g( V9 f0 ]　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
% X4 f0 T8 j$ y5 N　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
' W8 l, O1 D$ p6 \! O　　5.环境状况因素
　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
　　(三)个别因素
　　1.土地的个别因素。
　　(1)区位因素。
8 J% `3 c1 _! N8 I' W. N) r" ]' p　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
　　(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
　　(3)形状因素。
　　土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
　　(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
: c" e8 m( a1 [6 w& Z: H　　地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
　　(5)容积率因素。
　　容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
　　(6)用途因素。
- Y4 g) A( \  f0 l. n- ?　　一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
: N& p& V: X7 K# z# f& n  A　　(7)土地使用年期因素。
  x; X: r" j; u0 p　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
0 m6 A, Z+ y: h0 U, M: q7 r　　2.建筑物的个别因素。
　　(1)面积、结构、材料等。
　　建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
　　(2)设计、设备等是否良好。
　　建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
　　(3)施工质量。
8 T# N/ k1 v" U　　建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
　　(4)法律限制。
　　有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
0 G6 X% n# v- K6 x2 c  S　　(5)建筑物是否与周围环境协调。
　　建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。