2012年《资产评估》：预习辅导：第五章(11)

会计考友

第七节、基准地价修正法
        注：基准地价修正法，与市场法的原理是一致的，只是参照物价格采用的是基准地价。该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般作为辅助方法，可以快速方便地进行宗地地价评估。
        　　一、基准地价的含义
        　　1.基准地价定义
/ n% z) O. k, F2 P        　　按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价是已知的，政府会进行公布，并定期修正，一般几年修正一次。
        　　2.标定地价
        　　市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。
7 t; \! c6 G  D  P        　　二、基准地价测算的基本思路。
        　　1.基准地价的确定：选择样点土地，根据交易案例，对样点地价进行各因素调整，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。
6 y1 l4 x% e5 D0 a6 S4 h( Y* _6 v        　　2.利用基准地价，评估标定地价
        　　标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估得到。
        　　在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。
        　　三、基准地价的特点与作用
9 @) I7 R7 e/ i5 K6 \        　　(一)基准地价的特点
& `2 J! X& y! X. D; C  [1 A; |        　　1. 基准地价是土地使用权价格;
# q0 }/ s3 v, l2 r        　　2. 基准地价是区域性价格;
        　　这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。
4 \- i( x: k2 k0 w* Q2 b- X        　　3. 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的;
. R) [% ~/ J+ `6 S: n        　　4. 基准地价必定是平均价格;
' |# m( h  V3 M        　　5. 基准地价是单位土地面积的地价;
" V8 L3 R, E# Q6 P) V7 p/ B        　　6. 基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。
  r5 s( [2 r! e        　　(二)基准地价的作用
        　　1. 政府公告作用;
! X1 l( [8 @( i+ X7 s% l8 i        　　2. 政府参与土地有偿使用收益分配的依据;
" q* I, D9 t% U        　　3. 宏观调控地价水平的依据;
        　　4. 征收城镇土地税收的依据
3 z$ c9 U/ C7 V! A& b/ G- {        　　5. 进一步评估宗地地价的基础
        　　6. 引导土地资源在行业部门间的合理配置。
        　　四、基准地价修正法的基本思路——市场法的原理和思路
        　　基本原理是替代原理，根据基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正求取被估宗地在评估基准日的价值。
        　　五、基准地价修正系数法的适用范围
0 i  c& D6 O, C        　　1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价;
) W8 j' r. K" g" S4 t        　　2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估;
5 K4 V; A# h" \: a3 g( t        　　3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
        　　六、基准地价修正系数法估价的程序
        　　被估宗地地价
3 O( q6 M% Q/ A% H/ I7 a        　　=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
        　　注意：教材公式5-26，分母是基准地价的使用年限，应该采用土地法定最高出让年限。