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[案例分析] 2012年价格鉴证师案例分析辅导:扣押建筑物及经济林木价格鉴定

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发表于 2012-2-23 16:24:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、委托单位××市
    ××区人民法院。
    二、鉴定目的
    价格鉴证。
    三、鉴定范围
    ××研究所黄牛研究室的果园内新增建筑、人工费用及其他费用、果树收益。
    果园概况:果园地处××研究所内,面积30亩,包括鱼塘0.13公顷,原种有芒果1056株、龙眼274株。经现场勘察,果园内现建有住房、猪舍、大门、围墙等建筑,大部芒果树进行了嫁接,果园部分地方杂草较多,一些果树可见虫害痕迹。另据委托方提供材料,有20棵芒果树已被砍去。
    四、鉴定基准日
    1997年12月18日。
    五、鉴定依据
    国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部颁发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》及国家有关价格鉴证的政策、法规,××区人民法院委托书及有关材料。
    六、鉴定结论
    (一)建筑物及构筑物鉴定
    建筑物、构筑物以不改变标的物所有权,并按原用途在原地继续使用为鉴定前提。
    1.住房。砖木结构平房、石棉瓦屋顶,木门窗、水泥地面、室内墙面刷浆、建筑面积64.58平方米,重置价每平方米250元,成新率95%.
    现值=250×64.58×95%
    =15338(元)
    2.围墙。红砖墙,共21.6平方米,重置价40元/平方米,成新率90%.
    现值=40×21.6×90%
    =778(元)
    3.铁门已旧,估价600元。
    4.猪舍。砖木结构建筑、石棉瓦顶、水泥地,面积55.44平方米,重置价每平方米80元,成新率90%.
    现值=80×55.44×90%
    =3992(元)
    5.厕所、粪池,估价300元。
    以上建筑、构筑物共计21008元。
    (二)费用鉴定
    1.工人工资。工资按每人每月350元计,则一年工资为:350×12=4200(元);另节日期间守果园人员工资每人每天15元,共计12天,计180元;装电表人工15元;合计工资费用:
    4200+180+15=4395(元)
    2.嫁接费。据委托方提供的材料,有874株芒果进行了嫁接。按每株平均嫁接10芽,每芽嫁接费0.5元计算。
    嫁接费用=0.5×10×874
    =4370(元)
    3.电费:按装有100W、25W灯泡各一只,其中厨房25W灯泡每天用1小时,100W灯泡每天用4—5小时计,每天用电量0.475度,电费按元0.5/度,则
    电费=0.5×0.475×365
    =86.69(元)
    另有电表一只55元,合计141.69元。
    以上三项费用合计8906.69元。
    (三)果树收益损失鉴定
    1.砍去20株芒果损失。
    因承包经营期限不确定,故参照国家征用经济作物土地补偿标准计算,补偿标准为当地平均年产值的5—10倍。取中等值按年产值7.5倍,产量亦按中等水平12.5公斤/株,单价3元/公斤(1996年果园售价),承包了按产值80%分成计算,则
    20株芒果收益=(3×20×12.5)×7.5×80%
    =4500(元)
    2.847株芒果收益。
    根据树龄及正常状况生产经营,1997年每株可产7.5公斤,1998年每株可产10公斤,1999年每株要产12.5公斤,1997年果园售价中等水平为2元/公斤,1998、1999年按此单价框算,另承包者按总产值80%分成,则:原有芒果(847株):
    1997年收益=(2×874×7.5)×80%=10488(元)
    1998年收益=(2×874×10)×80%=13984(元)
    1999年收益=(2×874×12.5)×80%=17480(元)
    合计收益损失=4500+10488+13984+17480
    =46452(元)
    (四)其他
    有关当事人反映在1996年7月至1997年8月间购置肥料支出434元,农药支出183.1元(有收款收据),因本项无确定形态,难以核实。
    (五)结论
    果园中新增建筑、有关费用及果树收益经鉴定,其价值为:
    21008+8906.69+46452
    =76367(元)
    该扣押果园树木及建筑物价值76367元(柒万陆仟叁佰陆拾柒元整)。
    范例解析:本例针对资产类别较多的特点,对固定资产采用了重置成本法,对流动资产采用了账面价值法进行评估。账面价值法主要是由委托评估方提供合法的财务报表,邂逅进行实地抽查清点核对,在此基础上评估资产价值。本例所用方法准确,依据充足,评估结论可信程度高。
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