2013年物业管理师考试基本制度与政策分析4

会计考友

章物业管理服务
★★★物业管理服务的特点：
1. 物业管理服务的公共性和综合性
2. 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。
3. 物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。
4. 物业管理服务的持续性和长期性。
★★★物业管理服务的内容：
(一)物业管理服务的主要内容：
1.房屋共用部位的维修、养护与管理;
2.房屋共用设施设备的维修、养护与管理;
3.物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;
4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;
5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;
6.物业装饰装修管理服务;
7.物业档案资料的管理;
8.专项维修资金的代管服务。
(二)物业服务合同约定以外的服务：
1.提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务;
2.合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定;
3.物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
★★物业管理服务标准。2004年物业管理协会印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》
(一) 标准的主要内容
(二) 使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准;2.标准由高到低设定三个服务等级(一级、二级、三级);3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定;3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。
★★物业服务收费原则：合理、公开、收费与服务水平相适应
★★物业服务收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价(物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理)
★政府定价方式的弊端：1。不利于物业管理企业提高服务质量;2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;3。因定价标准不客观产生了大量矛盾;4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
★★★物业服务收费实行政府指导价的具体方式：由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。
★★★物业服务收费形式与成本构成
(一)包干制(盈亏自负)-：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。
(二)酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
★酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：1。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;2。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复;3。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
★★物业管理服务成本构成：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。