2013年物业管理师考试基本制度与政策分析7

会计考友

物业管理的基本制度
★★★条例确立了七项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招标投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度
一、业主大会制度：条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
★业主：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中具备业主身份的三种人：房屋所有权证书持有人;房屋共有权证书持有人;待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
★★业主在物业管理活动中的权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4.参加业主大会会议，行使投票权;5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;6.监督业主委员会的工作;7.监督物业管理企业履行物业服务合同;8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10.法律、法规规定的其他权利。
★★业主的义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则;2.遵守物业物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。
★业主大会：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
★成立业主大会的限制与选择：1.一个物业物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会;2.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;3.条例规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。
★★业主大会筹备：
(1)成立业主大会筹备组(在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由建设单位、业主代表组成)
(2)业主筹备组的工作内容：确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;参照政府主管部门制定的示范文本、拟定《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案;确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;确定业主委员会侯选人产生办法及名单;做好召开业主大会会议的其他准备工作。
(3)筹备业主大会的工作要求：业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;公告《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准;业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
★★业主大会的成立：业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织召开首次业主大会会议。主要内容：报告业主大会的筹备工作情况;宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数;宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果;投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;宣读业主委员会委员侯选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。
★★业主大会的职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、继筹方案，并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。