2010年价格鉴证师案例分析辅导：楼房外墙、楼顶保温损失如何鉴证

会计考友

一、案情简介
　　某房地产开发公司没有按照施工图纸进行楼房外墙、楼顶的保温材料施工给购房者造成损失，被购房者起诉到法院，要求开发公司赔偿损失，法院遂委托我价格认证中心对该楼房外墙、楼顶未进行保温材料施工的损失进行价格鉴定。
　　二、鉴定过程及分析
　　接到委托后，中心安排两名价格鉴证人员办理此案。鉴证人员首先与法院办案法官取得了联系，经过沟通得知房地产公司开发的楼房存在质量问题，购房户非常不满，而且到现在为止所有购买者均未办理房产证，双方矛盾非常尖锐。鉴于此情况，鉴证人员决定先对涉案楼房进行实地查勘。在法院办案人员的陪同下，鉴证人员对涉案楼房进行了实地查勘，然后，鉴证人员根据委托方提供的资料和查勘情况制定了一套详细的作业方案，即：第一步根据施工图纸计算出楼房各住户的建筑面积、外墙面（包括两山墙）及楼顶的面积；第二步调查出楼房外墙和楼顶保温材料每平方米连工带料的价格；第三步得出鉴证结论。
　　但是在测算过程中，鉴证人员对楼房两边山墙及楼顶保温损失如何分摊上产生了分歧，出现了两种不同的意见：意见一：楼房两边山墙、楼顶未进行保温材料施工其直接受害者为楼房两边靠山墙的住户和楼顶住户，因此楼房两边山墙及楼顶未进行保温材料施工的损失应该计算到楼房两边靠山墙的住户和楼顶的住户中。意见二：楼房两边山墙及楼顶未进行保温材料施工虽直接受害者为两边靠山墙的住户和楼顶的住户，但楼房两边山墙及楼顶保温是对于整栋楼所有住户而言的而并非仅针对个别住户，该损失应该分摊到整栋楼的所有住户中。两种意见各有道理，但是焦点问题都在于楼房外墙和楼顶面的权属的问题。这个问题解决不了，鉴证工作将难于开展。因此，为了更好的掌握情况，确保鉴证质量，鉴证人员决定先进行市场调查。
　　在调查过程中，某建筑公司预算员认为：房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。楼房外墙是指楼房墙体24墙以外的部分，是不计算入楼房建筑面积的，是楼房所有住户的共用面积。楼顶的构造比较复杂，包括防水层、保温层等部分，但是楼顶面应该也是所有住户的共用面积。某建筑设计院设计员认为：从实践中来看，楼房外墙山墙和楼顶如果损坏维修者往往都是靠近山墙和楼顶的住户，比如说，如果楼顶漏水那么维修者一般都是顶层的住户，因为他们是直接受害者。因此从这方面讲楼房外墙山墙和楼顶未进行保温的损失应该分摊到这些住户中，否则对他们来说是不公平的。某律师认为：现行法律体系虽然没有对楼顶、外墙的所有权做出强制性规定，但是从使用和维护的角度来看，楼顶、外墙面的使用权应该归所有购房者所有，而且建设部的有关规章已经对楼顶平台及外墙面属共用面积做出了认定，如1992年发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条、1998年发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》第3条均对此做出了明确的规定，虽然这对认定楼顶与外墙的所有权依据尚不充分，但这两部分属于全体业主的共用面积是可以确定的。
　　三、鉴证结论
　　根据以上调查结果，我们查阅了有关资料，同时经过研究，我们认为：根据建设部1998年发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》第三条及《物权法》的有关规定，楼房外墙、楼顶平台是属于全体业主的共用面积，它的使用、维护和收益应该由全体业主共同负责，那么楼房外墙两山墙作为外墙的一部分是属于全体业主共用更是毫无异议的。因此，楼房外墙及楼顶未进行保温材料施工的损失应当按照各住户所购买的楼房的建筑面积的大小占整栋楼建筑面积的比例分摊到各住户中，由开发公司进行赔偿。