2012年司考民法考点：租赁合同

会计考友

　　一、租赁合同的性质、特征
4 M9 t1 E5 n! }0 N4 @& m* S( a8 V: F2 L　　1.双务
& J4 d$ L4 q/ {/ i% x　　2.有偿：这是租赁合同区别于借用合同的显著特征
( ]  d' `4 o; V  }" t　　3.原则上是不要式合同
; S$ u5 N# F2 L" U4 t- J6 u1 r　　1）例：租期6年未采用书面形式，如何认定？  
- M6 [( M/ P# z2 U+ P+ E　　6个月以内的租期可予承认，至少能推定双方当事人的租期为6个月6个月以外，转为一个不稳定的不定期的租赁合同
　　2）例外：城市房屋的出租合同是要式合同且要在房产局备案登记
, H1 q% [. W+ X6 K$ n& ~7 S　　4.诺成合同
　　5.有期限的合同
　　1）不得超过二十年
0 w: B# A6 @; s% A  E* N　　2）有期限限制的意义尽管租赁权严重物权化，但其毕竟是债权。若无期限限制，则丧失了债权的特性  
# z$ i- }# P) s) T/ C$ ]/ h5 n　　二、权利、义务
1 @. w$ c  l6 y　　（一）出租人的义务
　　1.适租义务
; ^0 C' i2 _& d, X- C; R　　1）见第216条，即在租赁期间保持租赁货物符合约定的用途
　　2）若违反适租义务，是根本违约，承租人可解除合同
3 d2 D, O  a9 F5 e　　2.维修义务若出租人未履行维修义务，见第221条，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，若出租人不负担，承租人往往在租金中抵销维修费用
　　（二）承租人的义务
  O8 P# J3 z, A　　1.正当使用义务 见第217条
　　2.妥善保管义务 见第222条
　　3.禁止添附 见第223条  
　　承租人未经出租人同意擅自添附，属侵权性违约行为，出租人可要求恢复原状或赔偿损失  
/ n+ ~# e' k# N' u, a' e　　4.禁止转租 见第224条。  
+ @1 T/ Y/ Q; Z7 K4 a5 u+ g% q　　1）经出租人同意，可以转租例：甲为出租人，乙为承担人，乙又将房子出租给丙，乙为次承租人：
　　①乙不得以丙未交租金为由，拒交租金给甲；②丙擅自进行了添附行为，乙可追究丙的违约责任但不得追究侵权责任，甲可追究丙的侵权责任但无法追究丙的违约责任。
　　2）擅自转租例：甲为出租人，乙为承租人，丙为次承租人：
7 f& o- G5 v/ h　　①甲可解除甲乙间的合同，而不能解除乙丙间的合同；②若乙声称其为出租人，当甲乙之间的合同解除导致乙丙间的合同无法履行，丙可追究乙的违约责任若乙告诉丙转租事实，丙不追究乙的违约责任；③乙不得收取租金差价；若乙已获得租金差价，则应返还不当得利  
' K! z0 Y8 @. G3 ]6 U% p! J" a　　（三）承租人的权利
　　1.买卖不破租赁：  
5 f$ Z! C+ |. u+ b7 e3 r　　见第229条。例：甲已将标的物出租给乙，租期5年。在租赁期间内，甲甲将租赁货物出卖给第三人丙。如果甲乙间的租赁合同尚未到期，对丙有无约束力？  
　　对丙有约束力。这里发生了债权债务的概括移转，丙成为出租人，乙以后将租金交给丙。  
7 Z5 d$ M8 v* t, a, S　　2.优先购买权
$ m: U% i+ X  w0 I/ ~　　1）优先权的行使必须是同等条件
4 R) J/ l. F- t　　2）优先权不适用于拍卖
　　3）我国民法上的优先购买权
　　①《民法通则》第78条第3款和《民法通则意见》第92条规定的共有人的优先购买权；
! v3 L3 w$ I/ u8 e. W% h　　②承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突时，以共有人为先。因为，共有人的优先购买权源于所有权——物权，承租人的优先购买权源于债权，物权优先于债权。  
　　4）优先购买权仅适用于房屋的租赁合同，见第230条。