2011土地估价师考试：土地估价操作辅导(5)

会计考友

(2)区域及个别因素修正系数
确定区域及个别因素指数：首先确定区域及个别因素因子指数，然后加和求取。
A、距市级商服中心距离：以估价对象距商服中心距离条件指数为100，每增加或减少100米，指数减少或增加1.3。则其修正指数=100-(比较案例距市场商服中心距离-待估宗地距市场商服中心距离)÷100×1.3;
B、距区级商服中心距离：以估价对象距商服中心距离条件指数为100，每增加或减少100米，指数减少或增加0.6。则其修正指数=100-(比较案例距区级商服中心距离-待估宗地距区级商服中心距离)÷100×0.6;
C、距农贸市场距离：以估价对象距农贸市场距离条件指数为100，每增加或减少200米，指数减少或增加0.7。则其修正指数=100-(比较案例距农贸市场距离-待估宗地距农贸市场距离)÷200×0.7;
D、距火车站距离：以估价对象距火车站距离条件指数为100，每增加或减少200米，指数减少或增加0.8。则其修正指数=100-(比较案例距火车站距离-待估宗地距火车站距离)÷200×0.8;
E、距汽车站距离：以估价对象距长途汽车站距离条件指数为100，每增加或减少200米，指数减少或增加0.8。则其修正指数=100-(比较案例距汽车站距离-待估宗地距汽车站距离)÷200×0.8;
F、道路类型：
临道路类型分为混合型主干道、生活型主干道、生活型次干道、交通型主干道及支路，以估价对象临路类型条件指数为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少1;
G、距公交车站距离：以估价对象公共交通便捷度及距公交车站距离条件指数为100，每增加或减少100米，指数下降0.5或上升0.5;
H、环境质量：分为污染严重、污染较重、有一定污染、轻微污染、无污染五个等级，以估价对象环境质量条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。
I、周围土地利用类型：分为商服业、商办综合、商住综合、住宅、其它五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1.5。
J、临街状况：分为十字路口、丁字路口、临主街、临次街、不临街五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1;
K、宽深比：依据×××人民政府2005年批准实施的《×××区土地级别与基准地价更新报告》商业用地相应级别基准地价修正体系求算深度指数。分为>1、1-0.8、0.8-0.6、0.6-0.4、
L、临街深度：分为15米以上、满10米不满15米、满7米不满10米、满5米不满7米、不满5米五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1;
M、周围土地规划用途：分为商服业、商住综合、综合、办公、其它五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1.5。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，