2011土地估价师·如何写好土地估价报告4

会计考友

下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：
1、划拨用地出让(改制)评估
×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位位于×××一宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)
若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：×××单位拟改制涉及的三宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(×××县或市) 或×××单位三宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)
若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：×××单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(×××县或市)。
2、经营性用地公开出让评估
×××土地储备中心拟拍卖位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(×××县或市)。
×××土地储备中心拟挂牌出让位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(×××县或市)。
3、有偿收购土地评估
有偿收回划拨用地评估：“×××土地储备中心拟收购项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估” (×××县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。
有偿收购出让用地评估：“×××储备中心拟收购位于×××一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(×××县或市)。
4、划拨用地抵押评估
若委托意向要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“×××单位拟贷款涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地的土地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。
若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为“×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地的土地使用权价值评估。(×××县或市) ”，而在测算时又未折算为划拨土地“抵押价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨土地的“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。
5、出让用地抵押评估
项目名称描述为“×××单位拟贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”。
或 “×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(×××县或市)。注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。
6、不改变用途的出让用地转让评估
×××单位位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权拟转让价格评估(×××县或市)或×××单位拟转让位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(×××县或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。