2011土地估价师考试：土地估价操作辅导(6)

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(3)编制比较因素条件指数表，修正系数表并确定比准价格。
依据上述(1)-(2)各项待估宗地和比较实例的条件指数确定方法，编制比较因素条件指数表(表3-3-5)，并根据所列出的各项条件指数，以待估宗地条件指数为分子，将实例条件指数为分母与其比较，得比较因素修正系数表(表3-3-6)。根据市场比较法地价计算公式，用连乘法求得三个实例的各自比准价格。
表3-3-5 比较因素条件指数表

比较因素	估价对象	指数	实例一	指数	实例二	指数	实例三	指数
宗地名称	原×××人民商场用地	明月广场用地	新华旅馆临街营业楼占地	新联商场用地
交易单价元/㎡	待估	1612.25	2029.96	2092.43
位置	中兴东大街117号	中兴东大街158号	新华北路43号	中兴东大街
交易时间	2006年6月20日	104	2006年2月9日	104	2005年10月24日	102	2004年6月3日	100
交易情况	正常	100	正常	100	正常	100	正常	100
交易方式	破产处置	100	抵押	98	抵押	98	破产收购	100
土地使用年限	40	100	32.43	94	34.2	95.7	40	100
区域及个别因素	距市级商服中心距离m	480米	100	700米	97.4	300米	102.6	180米	103.9
距区级商服中心距离	180米	100	180米	100	临区级中心	101.2	180米	100
距集贸市场距离(m)	350米	100	临集贸市场	101.2	临集贸市场	101.2	660米	98.9
道路类型	混合型主干道	100	混合型主干道	100	混合主干道	100	混合型主干道	100
距火车站距离（m）	1500米	100	1800米	98.8	400米	104.4	1600米	99.6
距汽车站距离（m）	1500米	100	1800米	98.8	500米	104	1600米	99.6
距公交站距离（m）	临公交站点	100	临公交站点	100	临公交站点	100	临公交站点	100
环境质量	轻微污染	100	轻微污染	100	轻微污染	100	轻微污染	100
周围土地利用类型	商服业	100	商业、住宅	97	商服	100	商业	100
周围土地规划类型	商服业	100	商住综合	98.5	商服	100	商业	100
临街状况	临主街	100	临主街	100	十字路口临街	102	临主街	100
宽深比	0.58	100	>1	103	>1	103	1.83	103
临街深度（m）	52.79	100	>15米	100	>15	100	30米	100
区域及个别因素指数合计		100		94.7		118.4		105
容积率修正	3.82	133.5	2.06	116	2.19	119.7	3.88	133.5
形状修正	规则	100	规则	100	规则	100	规则	100
开发程度修正				+31		+38.5		+63.5

5、实例修正后的地价计算
经过比较分析，三个比准价格较接近，故取三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评估结果。见表3-2-6
表3-3-6 比较因素修正系数表

比较因素	实例A	实例B	实例C
宗地名称	明月广场用地	新华旅馆临街营业楼用地	新联商场用地
交易单价元/㎡	1612.25	2029.96	2092.43
交易时间	104/104	104/102	104/100
交易情况	100/100	100/100	100/100
交易方式	100/98	100/98	100/100
土地使用年限	100/94	100/95.7	100/100
区域及个别因素修正	100/94.7	100/118.4	100/105
容积率修正	133.5/116	133.5/119.7	133.5/133.5
形状修正	100/100	100/100	100/100
开发程度修正	+31	+38.5	+63.5
修正后比准价格(元/平方米)	2139.74	2117.33	2136.00
市场比较法最终价格	2131.03