2011土地估价师·如何写好土地估价报告7

会计考友

九、估价结果
存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。
“规范格式”要求估价结果要说明评估土地面积、最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，以人民币表示，注明总地价大写金额。例如：
经估价人员现场查勘和对当地土地交易市场分析，依据估价规程，遵循地价评估原则，按着估价程序并选择×××法和×××两种估价方法进行评估，所得结果接近。经综合分析认为，采用两种估价方法所得结果的算术平均值确定估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度、评估基准日为×年×月×日现状利用条件下的国有土地使用权价值较为合理。故其估价结果为：(详见表1-1土地估价结果一览表)
评估土地总面积： 平方米
单 位 地 价： 元/平方米
大 写 金 额：每平方米 元
评估土地总地价： 万元(保留两位小数)
大 写： 万元
货 币 种 类：人民币
十、需要特殊说明的事项
㈠假设条件
1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象作为商业用地，能得到合理利用，并会产生相应的土地收益。
3、假设委托方提供资料均属实可信，但不保证其正确性。如因资料错误造成的估价结果失真，我公司不负责任。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、估价中假设其一切手续均符合有关法律规定。
7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。
8、报告中的预测、预估或经营结果估计，是基于当前市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经济状况的基础之上。因此,这些预测将随着将来条件的不同而改变。
㈡本报告使用限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，应另行委托评估。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价期日、容积率、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价值应作相应调整或重新评估。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、估价基准日有关估价对象的土地权属和面积以其《国有土地使用证》为准。
5、本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
㈢资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
㈣特殊说明事项
※1、由委托方提供的土地使用证及出让合同知：估价对象用途为商业，出让年限为50年，但依目前法律规定，商业用地法定最高出让年限为40年，依据合法性原则，在测算中对估价对象的出让使用年限以40年为准而核算土地剩余使用年期，该宗地自出让日至估价基准日已使用了9.21年，所以本次评估以30.79年作为剩余使用年期。
※2、本次估价对象的评估价值为估价基准日满足地价定义设定条件下的国有土地使用权价值，未考虑抵押权实现时点与抵押权设定时点不一致所带来的市场风险因素，且未考虑今后区域及宗地个别条件改变、快速变现、强行处置及其它人为因素、有关政策改变等因素的影响。
※3、国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值。本次评估的是在满足地价定义设定条件下的土地使用权“抵押价值”，即拟抵押土地的使用权价值，而“贷款额度”是由相关方面参考本次评估的拟抵押土地的使用权价值确定。
㈤其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
4、我公司及本次估价的估价人员与估价对象及其有关当事人无利害关系或偏见。
十一、土地估价师签名
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字 　 (机构公章)
×年×月×日