2012房地产估价师《案例分析》第一章冲刺内容（3）

会计考友

三、估价报告对词义的要求
　　1.用词准确
　　用词准确是房地产估价师撰写房地产估价报告时对词义的基本要求。如估价时点说成估价时间
　　2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
　　表述范围、程度、幅度、条件等词语，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。
　　例如：2008指错题：最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/㎡.
　　错误估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价[估价结果不应有可能字样]
　　3.用词不可带有较强烈的感情色彩
　　估价报告用词褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。
　　四、能够指出和改正房地产估价报告中的错误
　　一般来说，房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：
　　（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）
　　1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容，否则存在错误）
　　（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）估价委托人；（4）估价机构；（5）估价人员（注册房地产估价师）；（6）估价作业日期；（7）估价报告编号
　　2.目录不规范（一般不会考）
　　3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容，否则存在错误）
　　（1）致委托方函（标题）
　　（2）致函对象：（为委托方的全称）
　　（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）
　　（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字、盖章）
　　（5）致函日期：（为致函的年月日）
　　4.估价师声明缺少或其内容不全
　　《房地产估价规范》 中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘。
　　如有重要专业帮助，则应具体说明，不应笼统表述。
　　5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全
　　依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。
　　6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列14项内容，否则存在错误）
　　（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；
　　（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；
　　（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（应用有效期）。
　　一般按顺序编写，如果调整错误，一般不算错误。
　　7.估价技术报告内容不全（房地产估价技术报告包括以下7项内容，否则存在错误）
　　（1）实物状况分析或个别因素分析；（2）区位状况分析或区域因素分析；
　　（3）市场背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估价方法选用；
　　（6）估价测算过程；（7）估价结果确定。
　　8.附件内容不全（附件应包括以下内容，否则存在错误）
　　缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，实地查看记录、估价委托书、估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。有些是复印件就可以。