2012年房地产估价师考试案例与分析辅导精讲（3）

会计考友

三、房地产租赁价格评估
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
2、不同用途房屋租赁价格管理规定。本文来源:考试大网
住宅用房地租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策;租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
3、私房租赁价格管理规定。
房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定;没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。
4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。
5、租赁价格评估特点。
①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。
住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。
②租约对租金估价有一定的影响。
租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准;如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大(或高或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。
③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。
④几种租金内涵。成本租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金根据供求关系形成)。
6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。
①收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。
②成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。