2012房地产估价师考试房地产评估教案辅导资料4

会计考友

3.2 市场比较法估价步骤
3.2.1搜集交易实例
应具有充足的初级资料--尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
搜集交易实例要日积月累，时刻留意
1.收集途径
查阅政府资料；房地产经纪人（市场发达的地区）；信息服务（政府有关部门或较大的房地产开发公司或经纪行、房地产信息中心）；同行相互提供：估价机构、人员、估价师协会；传媒：报纸、交易展示会；其他途径：如向当事人、四邻、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
2.搜集内容
交易双方基本情况与交易目的；
交易实例的房地产状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等
成交价格及价格类型
付款方式
成交日期
交易情况，是否正常交易，有无附带条件，交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
例：某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（      ）元/m2。
A．2660  B．2294    C．2425    D．2427
搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业等，制作成表格，此表格可命名为"交易实例调查表"。交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。一是从政府机构（房地产登记所 、公证处等）查证交易价格、交易日期等有关内容；二是从交易当事人、经纪人或其他了解情况的人中查证交易实例是否有特殊交易情况的存在。（如附送、减免、急卖急买）。
例，上海市中心某区有一套新式里弄，在2001年6月份挂牌时，每平方米6000多元，由于7月份，上海房地产市场内外销并轨，政府出台了一系列积极政策，这套房产在10月份，实际成交价为每平方米10000元，而房屋中介公司挂牌的价格一直未更改过，如不了解实际情况，未经修正，直接用挂牌价去评估，所导致的评估结果必然失实。
建立交易实例调查表（P56）
3.2.2选取可比实例
可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上，10个以内的可比实例。
具体选取时应尽量做到下列4点：