2013年物业管理师基本制度与政策讲义1

会计考友

新加坡物业管理
新加坡全国面积620km2，人口300万，是一个土地资源有限的岛国。1959年独立时，因房荒严重，40%的人家住在棚户区内。政府为充分利用土地资源，解决住房问题，一方面按土地征用法令规划土地的使用，一方面填土造地，增加土地面积。
通过多年努力，到1993年底，填土总面积26.59km2，等于新加坡土地面积的4%。与此同时，政府从1960年起开始执行住宅建设的五年计划，设立建屋发展局，为中、低收入家庭提供住房。
1964年，作为国策和政纲，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓励居民逐步拥有(购买)自己的住房。经过30年的建设，目前87.5%的新加坡公民居住在65万单位组屋内，
市中心区的旧房都已改造，人均居住面积已在20～30m2，是香港的2倍，比日本高出30%以上，居亚洲之首。而且在这些居民中，90%是居住在自己所拥有的组屋内。
新加坡建造的住宅分公共组屋和私人住宅两种，其中私人住宅又分为共管式公寓和独立式、半独立式的花园洋房。
建设资金和物业管理经费
住宅建设需要巨额资金，并要在较长时期内保持相对稳定。没有一个国家是单靠政府或个人来解决的，都是动员全社会的力量，建立多元化的投资体制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房资金，来保持住宅建设的稳定发展。
(一)新加坡政府解决住宅建设资金的主要渠道
1.住房公积金。中央公积金制度是政府为确保吸收社会资金，实现政府提出的“居者有其屋”计划而制定的一项强制性储蓄计划。
该制度是从1955年7月开始建立的，同时还设定了中央公积金局，以保护公积金会员的合法权益，规划和管理使用公积金储蓄的行为。
规定任何一个雇员或受薪者，每月的工资必须有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇员或受薪者工资的同样比例，每月拿出一笔钱，统一存人中央公积金局。
公积金的用途主要有三个方面：其中80%作为日常生活费用，即可用于购买住房和付保险费(购买组屋可动用其中的六分之五);12%作为医疗费用;8%作为特别费用，即年老退休后享用。
由于公积金储蓄的回报率低于公共住宅价格增长率，大部分居民都选择提取公积金购买公共住宅，以期最大限度地从他们的储蓄中取得回报，况且政府还对公共住宅在市场上再出售采取了放松措施。
这种强制性储蓄为政府住房金融活动提供了巨额资本，也使参加公积金储蓄的人能够利用公积金购买住房。目前，新加坡已有240万名公积金会员，250亿新元存款，公积金已成为新加坡国民储蓄的主要部分。
2.邮政储蓄银行资金。新加坡邮政储蓄银行是政府所有企业，其存款约占该国的60%左右。在1993年末，它就有122个支行，总存款额就达62.49亿新元，其中相当部分的资金投资于住宅建设，是建屋发展局间接融资的途径。
另外，还有来自住房金融市场20%的直接份额。
3.国家住宅建设预算资金。建屋发展局住房建设的另一大部分资金是来自于国家住宅预算资金，享受优厚补助，其中出租住房建设的贷款利率为7.75%，出售住房建设的贷款利率是6%，偿还期分别在10年与60年以上。
该资金属基建贷款，是列入政府预算的。1975～1985年间，政府对建屋发展局的基建投资从7.18亿新元增加到38.55亿新元，分别占政府开发预算的33%和43%，同时政府用于弥补建屋发展局赤字的数额从600万新元增加到1.21亿新元。
这些从政府得到的补贴主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的购房补贴，其原则是住房越小，补贴比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的补贴在3万新元左右。
4.建房协会和金融公司的住宅资金。建房协会和金融公司大部分资金运用于住宅建设，仅1983年6月其住房建设贷款未偿额达10.35亿新元。
5.其他银行住宅建设资金。除邮政储蓄银行以外，到1982年末，新加坡银行机构达118家，总资产1020亿新元，1983年末的存款达242.37亿新元，其中一定比例的资金运用于住宅建设投资，仅1983年6月份对住房贷款就达4.25亿新元。
新加坡建立多元化的投资体制的主要表现
1.国家投资建设住宅。包括新加坡政府直接投资住宅建设的资金，国家提供的各种住宅补贴，以及提供给个人或建屋发展局的信贷资金，等等。
2.金融机构投资建设住宅。这主要是邮政储蓄银行及其金融公司，这类机构除直接投资建设住宅外，还为住宅建设提供大量的低利率贷款。
3.企业投资建设住宅。这是指企业通过自筹资金或建屋发展局、邮政储蓄银行贷款，从事盈利性或非盈利性的住宅投资经营活动。这类企业主要是指住宅建设企业和其他房地产开发企业。
另外。也有一些私人企业提供给本企业职工的住宅补贴或作为一种用于住宅的职工福利。
4.个人投资建房或购房。这主要是个人或家庭用自己的资金或贷款，购买和建造住宅。这类投资一般不以盈利为目的，大部分是解决自有住宅问题。
另外，还有合作建房以及其他形式的投资建房，均为新加坡的住宅建设作出了一定贡献。
物业管理资金的来源
管理资金问题是物业管理面临的最大难题之一，也是管理正常运行的基本保证。新加坡物业管理的资金主要来源于以下几个途径：
1.政府津贴。组屋内的公共设施是城市公用设施的一部分，其正常运行和维护管理由国家的建屋发展局承担。新加坡政府为实施安居乐业的计划，每年在政府开发预算中划出一定资金作为住宅区管理赤字的补贴。