2013年物业管理师制度与政策考点精讲解析1

会计考友

物业管理企业资质管理的必要性
　　物业管理企业资质管理是《条例》设定的行政许可，《条例》之所以规定实行物业管理企业资质管理制度，是基于以下几方面的考虑：
　　第一，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准人关。
　　近几年来，物业管理行业迅速发展，但是，物业管理市场存在不同程度的混乱现象。不少物业管理企业体制、机制有缺陷，管理不规范、服务不到位、乱收费，业主对这些问题的投诉上升，反映比较强烈。实行市场准入制度，通过资质管理，对不同管理规模、服务水平、市场竞争能力的企业核定相应的资质等级，有助于扶植一批机制新、规模大、成本低、质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业;通过资质年检和资质动态管理，可以及时清理、整顿管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业。对物业管理行业实行市场准人制度，严格审查物业管理企业的资质，是现阶段加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、净化物业管理市场的必要手段。
　　第二，针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。
　　物业管理企业，尤其是居住类物业管理企业，提供的管理和服务与居民生活密切相关，直接影响到居民的生活质量、人身健康和生命财产安全。物业管理具有公共产品的性质，实质上是对业主共同事务进行管理的一种服务活动。一般说来，物业管理企业按照合同约定，既负责物业共用部位和共用设施设备的维修养护，也承担物业管理区域范围内公共秩序的维护责任。如果主管部门对物业管理企业缺乏有效的监管，则可能导致业主的权益和社会公共利益受到损害，引起社会的不安定。
　　物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。一般情况下，企业运营成本较低，企业注册资本相对较少。如一家管理50万平方米小区的企业，其自身资产可能仅有100万元，但是所管物业的价值却达20亿元之多，因其管理水平而引起物业价值波动1%，则有2000万之多，远超过其自身资产量。国外的物业管理企业有的称作财产管理公司，除提供物业管理服务外，也要负责物业的经营，我国的物业管理企业正朝着这一方向发展。无论是物业管理，还是物业资产管理，物业管理企业的抗风险能力都较弱。实行资质管理，有助于提高物业管理企业的管理服务水平，有助于防范企业经营风险，有助于发挥物业管理的社会效益。
　　第三，针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。
　　物业管理企业提供的服务，表现在消费者面前的，更多的是维护公共秩序，如保安、保洁等，但其最基本的服务还是负责房屋及其设备设施的维护管理。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，这就要求物业管理企业具有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立一套科学、规范的管理措施及工作程序。物业管理与物业的规划设计、施工一样，具有一定的专业性。实行市场准人和清出制度，有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要，有利于推进物业管理行业的技术进步。
　　物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均应当属于物业管理企业资质管理制度的内容。《条例》没有对资质管理制度的内容作具体规定，而是授权国务院建设行政主管部门制定具体办法。
典型试题：
我国地区级购物商场年营业额一般在()。
A.1—5亿元
B.5—10亿元
C.10—20亿元
D.30亿元以上
答案：A
异产毗连房屋楼盖结构部位的修缮由( )。
A 所在层房屋所有人负责
B 毗连层上下房屋所有人按份额比例分担
C 物业服务企业
D 建设单位
答案：B