2013年物业管理师考试基本制度与政策分析5

会计考友

物业服务费的缴纳和督促
1. 非业主使用人的交费责任。条例规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
2. 未交付房屋的交费主体。条例规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3. 业主委员会对欠费业主的督促义务。条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对于拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
★物业服务合同
1.物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同;
2.物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据;
3.物业服务合同属于民事合同的范畴，在合同法中属“无名合同”;
4.条例明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。
5.根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;另一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。
★★物业服务合同应具备的主要内容：
1. 物业管理事项;2。物业服务质量;3。物业服务费用;4。双方的权利义务;5。专项维修资金的管理与使用;6。物业管理用房;7。合同期限;8。违约责任。物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。
★关于物业管理资料的移交问题条例作出如下规定：1。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;2。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;3。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
★★★前期物业服务合同
(一)前期物业服务合同的特征：1。具有过渡性;2。由建设单位和物业管理企业签订;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必须具备一定形式的合同。)
(二)前期物业服务合同的时效：条例规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。(即：1。前期物业服务合同可以约定期限;2。前期物业服务合同是一种附终止条件的合同)
(三)前期物业服务合同的主要内容：1。合同当事人与物业的基本情况;2。物业服务内容与质量;3。物业服务收费方式;4。物业经营管理活动的内容;5。物业的承接查验;6。物业的使用与纵护;7。专项维修资金;8。违约责任;9。其他事项