2011土地登记代理人：新时期城市基准地价更新与应用问题研究1

会计考友

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级土地或匀质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估价时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的公示地价之一，是目前我国地价评估的基础。为了提高我国城市土地价格评估的水平，加强对城市土地这一重要国有资产的管理，引导和促进城市土地交易和房地产市场健康有序地发展，如何科学、合理和适时地进行基准地价更新，充分发挥基准地价的应用价值，仍然需要认真研究。
一、我国城市土地利用和管理的特征
基准地价更新是根据城镇土地的自然、经济属性及市场变化情况，在新的基准日期对原来的城镇土地基准地价进行重新评定。进行基准地价更新，首先要认真研究在我国目前进入经济快速增长阶段后城市化和城市建设的发展规律，提高对城市土地开发、利用和管理特征的认识，使基准地价更新能够适应城市社会经济发展的需要。
改革开放以来，随着我国城市土地使用制度改革和住房制度改革的深入，各地城市土地交易和房地产交易日益增多，土地市场和房地产市场正在逐步走向完善，城市土地开发利用受到市场机制的驱动越来越明显，城市土地管理的环境和管理方式也发生了重要的变化。
主要表现为：
1.城市化发展要求城乡土地统一管理
城市化是生产力发展的结果，是实现现代化的必然选择。我国目前正处在城市化快速发展阶段，土地管理要适应城市化发展的新形势，必须要打破过去城乡土地管理分割的格局，对城乡土地实行统一管理，不仅要保障城市建设用地的合理供给，也要努力实现耕地总量的占补平衡。要认真研究城市土地的集约利用的方式和途径，控制总量，盘活存量，用好增量，实行严格的土地用途管制。
2.城市规划的实施要发挥市场机制的作用
改革开放以来，我国城市规划的思想和方法发生了巨大的变革。城市规划由过去的单纯的城市建设设计功能，向着城市规划、管理、经营相结合的方向发展。随着社会主义市场经济体制的建立，城市规划的实施，不能完全依靠行政手段。要运用城市营销和经营策略，以土地的开发潜力和前景来吸引投资;通过加强地价管理，利用城市土地级差收益杠杆，来促进城市产业经济结构升级和生产布局的合理调整。城市土地开发和城市建设要充分发挥市场机制的作用。