2011土地登记代理人：新时期城市基准地价更新与应用问题研究3

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三、城市基准地价更新的途径与方法
1.按照基准地价的定义来计算基准地价
对城市基准地价的测算，根据其定义，应当把握两点。
1)基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型，基准地价和其它类型的地价具有本质上的同性，即地价是地租的资本化。因此，基准地价的测算和其他地价的测算一样，可以遵循三种基本途径进行。
①以土地收益为依据，求取地价。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P为土地价格，A为土地收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年期。
②按照等价交换原则，根据替代原理地价形成原理，求取地价。即：P= P0 ×K 式中，P为基准地价，此为市场上同样使用效用土地的基准地价，K为评估对象与比较案例的价格比较修正系数。
③按照成本构成原理，计算地价。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P为基准地价，V1为土地取得费用(征地安置、补偿费或者拆迁安置、补偿费)，V2为土地开发成本，V3为土地开发投资利息，V4为土地开发投资利润，V5为土地所有者权益。
2)基准地价是城市土地定级单元或者匀质单元的区域平均地价。式中，P为基准地价，只为土地交易样点价格修正后的标准地价或者标准宗地地价，N是城市土地定级单元或者匀质单元区域范围的土地交易样点或标准宗地的总个数。如果Pi为城市土地的区片价格，那么N就是城市土地定级单元内所包括的地价区片数量。