2011土地登记代理人：土地代理实务教材4

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(二)权利登记制度
权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：
1、采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。
2、采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。
3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。
4、强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。
5、登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。
6、不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。
7、土地权利人以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。
( 三)托伦斯登记制度
托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。其主要特点为：
1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态。不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。
2、登记有公信力。土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。
3、土地登记机关负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。
4、采取实质审查主义。登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告程序后方准予登记。
5、颁发权利凭证。土地登记簿填写两份，登记机关保留正本，权利人取得副本，正副本内容完全一致，副本作为土地权利人持有的土地权利凭证。
6、登记簿上的编成采取人的编成主义。土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成，而不是以土地为标准。
7、地籍图可辅助说明登记簿的内容。
8、土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。
9、土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。
(四)关于我国的土地登记制度
我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。其主要特点为：
1、采用形式主义立法。土地权利非经登记不发生效力，土地登记是土地权利变动的生效要件，即土地权利变动(土地所有权、使用权、土地他项权利的取得、变更、丧失)只有到土地登记机关登记后，才产生法律上的后果。
2、采取实质审查主义。土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查。
3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。
4、强制性登记。除国家土地所有权外，一切土地权利均须进行初始土地登记;初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记。不申请初始登记的，按非法占地论处;不申请变更登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重，注销土地登记和土地证书。
5、登记簿的编成采取物的编成主义。从根本上说，我国的土地登记簿是按物编成的，即以土地为标准，按宗地号为顺序编成。按人编成主要体现在土地归户卡上。
6、颁发权利凭证。土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后，还要向土地权利人颁发土地权利证书，主要有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》，作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。土地权利证书是土地登记卡部分内容的副本。
7、土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态。
8、土地登记不及地上的建筑物和附着物。土地登记的标的物仅限于最狭义的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前地政、房政由土地行政主管部门、房产管理部门分别管理的体制决定的。这一做法与国际上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附着物作为土地登记内容一部分的做法不相一致，且日益暴露出诸多弊端。
9、土地登记机关一般设在土地行政主管部门。