2011土地登记代理人：土地代理实务教材15

会计考友

六、土地登记的申请审查和收件
土地登记机关收到申请人提交的《土地登记申请书》和其它证明文件资料后，应及时进行申请审查----对申请人提交的文件资料进行真伪性鉴别和对土地登记申请的程序进行审查。审查的内容主要是：
(一)对法人资格的审查
对申请土地登记的法人资格审查的依据是法人资格证明。按照法人组织的不同类型可以分别按企业法人、机关法人、事业法人和社团法人登记或依法成立的法律规定进行分别审查。
1.对企业法人的审查
按照《中华人民共和国企业法人管理条例》规定，经国务院授权部门批准的全国性公司、企业集团、经营进出口业务的公司，以及中外合资、合作、外资企业，持国家工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》;全国性子公司、经地方人民政府或其授权部门批准设立的企业集团、经营进出口业务的公司等地方企业，持由同级工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》。
2.对社会团体法人的审查
社会团体包括依法成立的各种社会组织，如各种拥有独立财产或经费的群众团体，包括工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等。按照中华人民共和国国务院令第43号《社会团体登记管理条例》规定，全国性的社会团体、地方性的社会团体和跨行政区的社会团体，分别持民政部社会团体办事机构所在地的民政部门和跨行政区的共同的上一级民政部门颁发的社会团体登记证书。
对法律上规定或依照法律、行政命令成立的机关法人、事业单位法人，凡没有资格证明的，应持批准成立的证件或文件。
(二)对法定代表人身份证明的审查
法定代表人身份证明，必须是法人组织开据的证明。一是必须有法人组织公章;二是单位名称是全称且与公章名称一致;三是开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。
(三)对户主的资格审查
户主必须是户口薄上登记的合法户主，户主变更与户口簿不一致的或农村无户口簿的土地使用者，应由基层组织开具证明。
对法人或个人土地登记申请人资格审查除上述内容外，还包括对提交的住所证明进行认真核定，它表明法人或个人进行主要经济活动的地点，涉及到债务、诉讼等管辖以及清算的地点，具有重要的法律意义。
(四)对代理人代理手续的审查
代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称、代理书拟定时间必须清楚、准确无误。按法律规定，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。
(五)对土地权源证件的审查
此阶段对土地权源证件进行的审查，主要是对有无权源证件和已提交证件是否真实，证件、证明效力等内容进行审查。按照《土地登记规则》的规定，申请土地登记，土地登记申请人必须向土地行政主管部门提交土地权源证件，无权源证件和土地登记前有权属争议的，应持基层组织及四邻开具的证明和权属争议处理意见或协议。对土地权源证件真实性的核对包括上述各种证件。土地登记机关审核时发现有不符合要求的或伪造的，应向土地使用者说明情况改正或退回。对提交的证件是复印件的，应与原件核对，核对无误的，土地登记机关在复印件上加盖印鉴，对发现的疑点，不经处理核准，不能收存。
(六)审查申请登记的宗地是否在本登记区内。
(七)对其他问题的审查
其他问题是指除上述主要内容外的一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准等等。
根据《土地登记规则》第六十六条规定，土地登记申请审查结果有下列情况之一者，土地登记机关可以驳回土地登记申请：
1.申请登记的土地不在本登记区的;
2.提供的证明材料不齐全的;
3.不能提供合法证明的;
4.土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的;
5.按规定应当申报地价而未申报的;
6.其他依法不予受理的。
凡在审查时发现错误，但不属于原则问题的，可以在申请时予以补正。