2011土地登记代理人：土地代理实务教材44

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第八节 土地使用权出租设定登记
土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。
一、基本概念
土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。[1]原拥有土地使用权的一方称为出租人，承担土地使用权的一方称为承租人。
二、法律特征
(一)用于出租的地块必须符合有关法律规定的条件
土地使用权出租必须设定在法律允许的地块上，如，出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权符合条件的可以出租，划拨取得的土地使用权不得擅自出租。
1、 出让土地使用权的出租条件
依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章的规定，土地使用权人可以将依出让方式获得的土地使用权出租，出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准。未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
2、 划拨土地使用权的出租条件
划拨土地使用权一般不得出租，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租：[2]
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。集体土地使用权的出租条件
农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。[3]
集体农业用地的承包方可以在承包期限内将部分或全部土地承包经营权转包或者出租给第三方;通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的并经依法登记的“四荒”土地使用权等其他土地承包经营权，在使用期限内可以出租。[4]
(二)土地使用权出租应当签订租赁合同
土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。出租人与承租人就达成协议签订土地使用权租赁合同，出租人将出租的土地交给承租人使用，并取得租金收益;承租人支付租金，获得使用土地的权利。
(三)土地使用者出租土地使用权须依法申请
土地使用者需要出租土地使用权的，必须持有国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。
(四)出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租;出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。
[1] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第一款
[2] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条
[3] 《中华人民共和国土地管理法》第十三条
[4] 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款、第四十九条