2013年房地产经纪人考试基本制度与政策辅导资料精选12

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房地产基本制度与政策
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房地产经纪人考试科目
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房地产经纪人考试
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房地产基本制度与政策
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四、房地产登记的原则
(一)权利主体一致的原则
房地产是一个不可分割的有机整体。《城市房地产管理法》规定："房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"《房屋登记办法》规定："办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。"因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。
(二)属地管理原则
房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产登记必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责辖区范围内的房地产登记工作;权利申请人应到房地产所在地的市(县)房地产管理部门申请登记。
五、《物权法》确定的不动产登记制度
《物权法》第十条规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范
围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第二百四十六条规定：”法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”
《物权法》自2007年10月1日起施行。在此之前，我国从中央到地方，房屋和土地基本上是分管体制，房屋登记由房地产管理部门负责，土地登记由国土管理部门负责，相应有《城市房屋权属登记管理办法》和《土地登记规则》。《物权法》施行后，国土资源部于2007年12月30日发布了《土地登记办法》(国土资源部令第40号)，自2008年2月1日起施行;原建设部于2008年2月15日发布了《房屋登记办法》(建设部令第168号)，自2008年7月1日起施行。
目前，由于法律、行政法规尚未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出具体规定，以及房屋和土地仍然为分管体制等原因，作为最主要的不动产，房屋和土地仍然以分别登记为主。但应指出的是，不动产统一登记是今后的发展方向。
(一)不动产登记原则
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
(二)登记机构的职责
登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。
登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
(三)不动产登记的载体
不动产登记簿是法律规定的由不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据。不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(四)不动产登记的生效时间
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，
自事实行为成就时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
(五)关于更正登记、异议登记和预告登记的规定
更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计人登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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