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0 ^# b i6 x3 q4 Z2 ~+ g8 A* A6 T 一、增值额的确定 5 J8 ^8 f# q/ e/ c% A) S* j' c# u
8 i* {3 b& p; {! Z+ F 土地增值税的征税对象即增值额=应税收入—扣除项目 2 x4 e# m0 v( L o* T; Z
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在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收： - y ~0 n6 R9 P; L3 h) ?, S
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1、隐瞒虚报房地产成交价格的；
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1 \! V2 Y/ l5 X: M( v3 j# v 2、提供扣除项目金额不实的；
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3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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, |7 a: ~1 H6 m7 r 二、应纳税额的计算方法
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土地增值税的计算方法有两种： 8 h8 Z" W" V; M- E# K
& Q$ l' ^/ {9 L; d9 m 一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；
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: G! H: W2 f8 Z: @$ Z# R; |3 G 另一种是简便计算法，其计算公式为：
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9 H" H/ r+ j+ U1 F s 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数 ) M* T( q# @8 L, B
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土地增值税的计算步骤如下：(1)计算转让房地产取得的收入；(2)计算扣除项目金额；(3)计算增值额：(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；(5)计算应纳税额。 5 Q0 j8 l: A5 T2 E' g5 G
/ S1 m( @" @7 V+ } 三、应税收入的确定
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1 Y9 X* i, P: W* P/ [/ u0 b# z 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入。
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四、扣除项目的确定
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(一)新建房地产的扣除项目的确定：
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. \% h9 ], \) c; I2 R' Z8 e, A% d 1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：
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2 ?7 t) ]8 u; D0 R (1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款； ) Z- I& `. j: b: U1 w
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(2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
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2、房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。 / C/ ~. q* ?4 X4 v) P
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[考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况： 8 T' M# e: V) k8 z7 D8 Q8 |
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①直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现；
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②告诉一块土地的土地开发成本，但该块土地中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本。 1 N) F4 P/ e! P
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3、房地产开发费用：开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
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(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。 # Q4 Q* X' @! g5 O$ x+ a# _
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①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； * ^7 g* t' `% @6 n" h! m
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②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除； 5 e2 M3 A7 R' p" |0 k* G, n6 q
2 L/ S9 z1 n: _. ~7 R& C: c 用公式表示：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 & b0 ^' u) N* ?* T6 }1 n
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(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
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用公式表示：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
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注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
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4 R, ^! S7 u& o5 b 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
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* Y8 W! c F! D( U 4、与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
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* S2 G+ o# N( [) b 注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：
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4 P. @/ }% @% S3 i- f. H" y 内资：
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7 k2 A8 c) l7 L) @3 Z8 A n. T ①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。(二税一费)
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②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)。(三税一费) & s/ c6 l$ A/ N7 ~( Y5 F' E5 r0 n
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外商： 6 R9 X: E/ Z% L3 i& ` K Z8 P
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①房地产开发企业。(一税)(外商投资企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人，下同) ②其他纳税人。(二税) + b J8 T2 \0 K0 g/ |. W
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5、财政部规定的其它扣除项目。
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此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% : [6 o' ^) f- @7 W- v; ?6 v
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(二)存量房地产的扣除项目的确定： ) I; V2 x5 l5 k7 \' p. Y! e4 O
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(1)房屋及建筑物的评估价格 5 m, f' u9 ^4 S9 I
- \' Q% Y, N" s) c. o& a! X1 K$ ? 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 $ M* p& i$ A% S
; k! ?, [! v' a4 { (2)取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用 , p0 Z3 O5 D9 d( D$ ^3 {4 v
. _+ u; `& l8 _! `& G (3)转让环节的税金
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发表于 2012-2-22 20:24:52
