2012年土地估价师考试理论与方法各章详解(21)
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准
2、计算土地开发费用
开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费
首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。
分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用来自www.Examw.com
3、税费的计算
有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。
4、计算投资利息
跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数(前三项)、计息方式和计息期。
5、计算投资利润(计算基数也是前三项)
投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
6、确定土地增值收益：计算基数(前四项，四项之和为成本价格)，收益率
土地增殖收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增殖收益率
7、计算、修正和确定估价结果
最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。
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