2012年土地估价师考试理论与方法各章详解(21)

会计考友

二、成本逼近法估价的程序与方法
成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准
2、计算土地开发费用
开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费
首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。
分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用来自www.Examw.com
3、税费的计算
有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。
4、计算投资利息
跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数(前三项)、计息方式和计息期。
5、计算投资利润(计算基数也是前三项)
投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
6、确定土地增值收益：计算基数(前四项，四项之和为成本价格)，收益率
土地增殖收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增殖收益率
7、计算、修正和确定估价结果
最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正
成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。