2011土地估价师考试:土地估价操作辅导(6)
(3)编制比较因素条件指数表,修正系数表并确定比准价格。依据上述(1)-(2)各项待估宗地和比较实例的条件指数确定方法,编制比较因素条件指数表(表3-3-5),并根据所列出的各项条件指数,以待估宗地条件指数为分子,将实例条件指数为分母与其比较,得比较因素修正系数表(表3-3-6)。根据市场比较法地价计算公式,用连乘法求得三个实例的各自比准价格。
表3-3-5 比较因素条件指数表
比较因素
估价对象
指数
实例一
指数
实例二
指数
实例三
指数
宗地名称
原×××人民商场用地
明月广场用地
新华旅馆临街营业楼占地
新联商场用地
交易单价元/㎡
待估
1612.25
2029.96
2092.43
位置
中兴东大街117号
中兴东大街158号
新华北路43号
中兴东大街
交易时间
2006年6月20日
104
2006年2月9日
104
2005年10月24日
102
2004年6月3日
100
交易情况
正常
100
正常
100
正常
100
正常
100
交易方式
破产处置
100
抵押
98
抵押
98
破产收购
100
土地使用年限
40
100
32.43
94
34.2
95.7
40
100
区域及个别因素
距市级商服中心距离m
480米
100
700米
97.4
300米
102.6
180米
103.9
距区级商服中心距离
180米
100
180米
100
临区级中心
101.2
180米
100
距集贸市场距离(m)
350米
100
临集贸市场
101.2
临集贸市场
101.2
660米
98.9
道路类型
混合型主干道
100
混合型主干道
100
混合主干道
100
混合型主干道
100
距火车站距离(m)
1500米
100
1800米
98.8
400米
104.4
1600米
99.6
距汽车站距离(m)
1500米
100
1800米
98.8
500米
104
1600米
99.6
距公交站距离(m)
临公交站点
100
临公交站点
100
临公交站点
100
临公交站点
100
环境质量
轻微污染
100
轻微污染
100
轻微污染
100
轻微污染
100
周围土地利用类型
商服业
100
商业、住宅
97
商服
100
商业
100
周围土地规划类型
商服业
100
商住综合
98.5
商服
100
商业
100
临街状况
临主街
100
临主街
100
十字路口临街
102
临主街
100
宽深比
0.58
100
>1
103
>1
103
1.83
103
临街深度(m)
52.79
100
>15米
100
>15
100
30米
100
区域及个别因素指数合计
100
94.7
118.4
105
容积率修正
3.82
133.5
2.06
116
2.19
119.7
3.88
133.5
形状修正
规则
100
规则
100
规则
100
规则
100
开发程度修正
+31
+38.5
+63.5
5、实例修正后的地价计算
经过比较分析,三个比准价格较接近,故取三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评估结果。见表3-2-6
表3-3-6 比较因素修正系数表
比较因素
实例A
实例B
实例C
宗地名称
明月广场用地
新华旅馆临街营业楼用地
新联商场用地
交易单价元/㎡
1612.25
2029.96
2092.43
交易时间
104/104
104/102
104/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
交易方式
100/98
100/98
100/100
土地使用年限
100/94
100/95.7
100/100
区域及个别因素修正
100/94.7
100/118.4
100/105
容积率修正
133.5/116
133.5/119.7
133.5/133.5
形状修正
100/100
100/100
100/100
开发程度修正
+31
+38.5
+63.5
修正后比准价格(元/平方米)
2139.74
2117.33
2136.00
市场比较法最终价格
2131.03
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