2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行82
三、单因素与多因素敏感性分析单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
下面通过两个例题，来说明敏感性分析的使用方法。
［例7-2］某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2000㎡，建造成本为200美元/㎡，项目的准备期为3个月，建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造费用和专业人员费用分别占扣除5%缺陷责任期保留金后之总建造成本的3．80%、4．70%、5．80%、6．90%、8．60%、10．30%、12．70%、13．50%、11．90%、8．50%、6．80%和6．50%。其中专业人员费用占建造成本的12.5%，贷款利率为14%，预计项目投入使用后年净租金收入为6．5万美元，年资本化率为7.38%，用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—2所示，试对项目进行敏感性分析。
现金流法对项目评估的结果单位：美元 表7—2
月份（月末）
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
地价
200000
土地购置费用
7000
续表
月份（月末）
0
l
2
3
4
5
6
7
8
9
建造成本、专业人员费用投入比例
3．80%
4．70%
5．80%
6．90%
8．60%
10．30%
建造成本
14440
17860
2240
26220
32680
390
专业人员费用（建造成本×12．5%）
1805
2233
2755
3278
4085
4893
代理费
广告宣传费
小计
207000
0
0
0
16245
20093
24795
29498
36765
44033
利息
2415
2443
2472
2595
2838
3132
3486
3913
4430
总计
207000
209415
211858
214330
233170
256100
284028
317011
357689
406151
月份
10
11
12
13
14
15
16
17
18
合计
地价
200000
土地购置费用
7000
建造成本、专业人员费用投入比例
12．70%
13．50%
11．90%
8．50%
6．80%
6．50%
100%
建造成本
48260
51300
45220
32300
25840
24700
20000＊
400000
专业人员费用（建造成本×12．5%）
6033
6413
5653
4038
3230
3088
2500
50000
代理费
9750
9250
广告宣传费
5250
5250
小计
54293
57713
50873
36338
29070
33038
0
0
32250
672000
利息
5055
5767
6468
7052
7516
7966
8252
8348
8634
92783
总计
465499
528979
586319
629709
666296
707299
715551
723899
764783
评估结论：项目总开发成本为764783美元；总开发价值为65000/7．38%＝880759美元；开发商利润为115976美元，开发商成本利润率为15．2%。
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