2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行82

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三、单因素与多因素敏感性分析
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
下面通过两个例题，来说明敏感性分析的使用方法。
［例7-2］某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2000㎡，建造成本为200美元/㎡，项目的准备期为3个月，建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造费用和专业人员费用分别占扣除5%缺陷责任期保留金后之总建造成本的3．80%、4．70%、5．80%、6．90%、8．60%、10．30%、12．70%、13．50%、11．90%、8．50%、6．80%和6．50%。其中专业人员费用占建造成本的12.5%，贷款利率为14%，预计项目投入使用后年净租金收入为6．5万美元，年资本化率为7.38%，用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—2所示，试对项目进行敏感性分析。
现金流法对项目评估的结果单位：美元            表7—2

月份（月末）	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9
地价	200000
土地购置费用	7000

续表

月份（月末）	0	l	2	3	4	5	6	7	8	9
建造成本、专业人员费用投入比例					3．80%	4．70%	5．80%	6．90%	8．60%	10．30%
建造成本					14440	17860	2240	26220	32680	390
专业人员费用（建造成本×12．5%）					1805	2233	2755	3278	4085	4893
代理费
广告宣传费
小计	207000	0	0	0	16245	20093	24795	29498	36765	44033
利息		2415	2443	2472	2595	2838	3132	3486	3913	4430
总计	207000	209415	211858	214330	233170	256100	284028	317011	357689	406151
月份	10	11	12	13	14	15	16	17	18	合计
地价										200000
土地购置费用										7000
建造成本、专业人员费用投入比例	12．70%	13．50%	11．90%	8．50%	6．80%	6．50%				100%
建造成本	48260	51300	45220	32300	25840	24700			20000＊	400000
专业人员费用（建造成本×12．5%）	6033	6413	5653	4038	3230	3088			2500	50000
代理费									9750	9250
广告宣传费						5250				5250
小计	54293	57713	50873	36338	29070	33038	0	0	32250	672000
利息	5055	5767	6468	7052	7516	7966	8252	8348	8634	92783
总计	465499	528979	586319	629709	666296	707299	715551	723899	764783
评估结论：项目总开发成本为764783美元；总开发价值为65000/7．38%＝880759美元；开发商利润为115976美元，开发商成本利润率为15．2%。