2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行103
（三）损益表该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。利润总额的计算过程，参见本书第六章第一节有关内容。
应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。
税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。表8-10显示了房地产开发投资项目损益表的典型形式。
损益表 单位：万元 表8-10
序号
项目
开发经营期
合计
1
2
…
n
l
经营收入
1．1
1．2
1．3
销售收入
租金收入
自营收入
2
经营成本
2．1
2．2
,
商品房销售成本
出租房经营成本
3
运营费用
4
修理费用
5
经营税金及附加
6
土地增值税
7
利润总额
8
所得税
9
税后利润
9．1
9．2
9．3
盈余公积金
应付利润
未分配利润
注：该表适用于独立法人的房地产开发项目。
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