2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行103

会计考友

（三）损益表
该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。利润总额的计算过程，参见本书第六章第一节有关内容。
应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。
税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。表8-10显示了房地产开发投资项目损益表的典型形式。
损益表                单位：万元      表8-10

序号	项目	开发经营期	合计
1	2	…	n
l	经营收入
1．1 1．2 1．3	销售收入 租金收入 自营收入
2	经营成本
2．1 2．2 ,	商品房销售成本 出租房经营成本
3	运营费用
4	修理费用
5	经营税金及附加
6	土地增值税
7	利润总额
8	所得税
9	税后利润
9．1 9．2 9．3	盈余公积金 应付利润 未分配利润

注：该表适用于独立法人的房地产开发项目。