房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(12)
假设开发法测算估价对象市场价格1.建筑安装工程费
根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案,估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。
2.红线内市政工程费
红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等,参考目前市政工程建设标准,类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%,由此可测算红线内市政工程费:
1000×10%=100元/㎡
3.专业人士费
包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费,该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%:
(1000+100)×10%=110元/㎡
4.管理费
管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等,该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%,则管理费为:转自:考试网 -
(1000+100)×8%=88元/㎡
上述4项费用合计为1298元/㎡。
5.投资利息
利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年,各项费用均匀投入,则投资利息为:
投资利息:1298×[(1+6.03%)1/2-1]=38.56元/㎡
6.开发利润
根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况,估价对象的实际情况,设定估价对象整个建设周期的客观开发利润,以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数,利润率取10.00%,开发利润为:
开发利润:1298×10.00%=129.80元/㎡
7.估价对象续建费用
估价对象续建费用单价:1298+38.56+129.80=1466元/㎡
8.估价对象价格测算结果
估价对象价格=改建完成后的公寓价值一改建费用
估价对象单价=11919-1466=10453元/㎡
估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713万元
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