房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(12)

会计考友

　　假设开发法测算估价对象市场价格
　　1.建筑安装工程费
　　根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。
　　2.红线内市政工程费
　　红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%,由此可测算红线内市政工程费：
　　1000×10%=100元/㎡
　　3.专业人士费
　　包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%:
　　（1000+100）×10%=110元/㎡
　　4.管理费
　　管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%,则管理费为：转自:考试网 - [woexam.Com]
　　（1000+100）×8%=88元/㎡
　　上述4项费用合计为1298元/㎡。
　　5.投资利息
　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：
　　投资利息：1298×[（1+6.03%）1/2-1]=38.56元/㎡
　　6.开发利润
　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%,开发利润为：
　　开发利润：1298×10.00%=129.80元/㎡
　　7.估价对象续建费用
　　估价对象续建费用单价：1298+38.56+129.80=1466元/㎡
　　8.估价对象价格测算结果
　　估价对象价格=改建完成后的公寓价值一改建费用
　　估价对象单价=11919-1466=10453元/㎡
　　估价对象总价=10453×15032.27÷10000=15713万元