2011年<资产评估>预习：房地产评估(6)
第五节、成本法在房地产评估中的应用一、成本法评估土地的基本公式
土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
二、成本法评估新建房地产的费用
新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)
(一)土地取得费用
1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。
2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。
3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。
(二)开发成本
开发成本主要由五个方面构成：
1.勘察设计和前期工程费
2.基础设施费
3.房屋建筑安装工程费
4.公共配套设施建设费
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
(三)开发利润
(四)管理费用
(五)投资利息
土地取得费用和开发成本计算利息
(六)销售税费
三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路
运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)
http://www.canet.com.cn/uploads/allimg/110303/1I44RA5-0.jpg
式中：D——年贬值额;
C——建筑物的重新建造成本;
S——建筑物的净残值;
N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)
R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
2、成新折扣法
根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。
建筑物价值=重置成本×成新率
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