第五节、成本法在房地产评估中的应用* B3 {3 D0 {9 B- O% m( J) R3 U
一、成本法评估土地的基本公式
# [$ g! X/ X0 n3 s9 |. @) w# z 土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益; x/ h) |7 t8 i& }% G
其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。3 o! R: L. f9 |6 h4 x
二、成本法评估新建房地产的费用
- P) k( ~: w$ s8 [ B+ @* n 新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。, ?+ L$ b7 v! Z/ T% {4 H
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)
8 c' }$ J$ P) w( ] (一)土地取得费用
! l$ r0 W4 g/ A 1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。
! ?- k3 }" s, [8 ~; t1 a7 W9 q 2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。
+ A! ?6 d) z' g2 l# [5 s. d* V 3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。, q1 }; e5 V- s+ \4 `- d! }
(二)开发成本2 {6 K7 v6 O2 p6 R2 O+ T
开发成本主要由五个方面构成：- W3 r# P6 f9 N( |
1.勘察设计和前期工程费
, q$ u6 M, z2 X: H2 q" d9 v 2.基础设施费
; @3 w+ \) g) r9 g4 A 3.房屋建筑安装工程费
- b6 [7 _1 ~+ U/ g+ K 4.公共配套设施建设费/ L/ L, l' F, q) V- W. {
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
3 U& e6 B) `' Y" @. z2 m$ x+ g- \ (三)开发利润& ]& P$ @$ c" A' F
(四)管理费用
9 r* D) K4 M/ \: d' E$ I$ K1 W5 g; ` (五)投资利息
/ J( I- E, y3 Z# o- x J% @ 土地取得费用和开发成本计算利息
?1 H1 z, [* `9 ]/ {2 z (六)销售税费/ G* o( W' u4 y! ?. T
三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路
' \+ z+ _ ?: ]7 X 运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
2 c6 _0 I2 C, S/ d0 } 建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限
% a: o" m5 L9 g) {4 b. @ 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。: ?" ?! u" [9 B0 W. Q& a
1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的). g$ l/ @9 x" R" A5 |: q/ p; g9 @
 : e5 I+ l8 Y) z3 B1 N
式中：D——年贬值额;/ \5 N! g! \% X" ^" k8 N& b& m
C——建筑物的重新建造成本;, W w0 T! ]4 {% ^# S0 Z
S——建筑物的净残值;7 T0 l( h8 l" c: v, {; X# r; [2 r
N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)% ?$ @! _5 p) u8 Q' A, w$ N, S" ?
R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
3 \' m# c \6 f. m6 ]) P 2、成新折扣法
9 v8 h% p$ l) C0 |4 E% Q 根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。; y, z- d( ^9 T$ x4 {& e6 c
建筑物价值=重置成本×成新率 |
发表于 2012-2-22 22:33:23
