第五节、成本法在房地产评估中的应用7 k' v9 s0 r b m
一、成本法评估土地的基本公式! [! @9 C' k7 ~) r- F0 Z1 d
土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益8 g4 j& e4 [$ A: b7 q2 P+ W/ r
其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
% B9 k% H9 i4 l$ \6 t* w1 i 二、成本法评估新建房地产的费用. f; @& p5 r) p$ ^* T
新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 i8 j1 ]# o; `7 A% B5 ^
新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)- z: x: a0 A1 A* R5 H! U. M" _
(一)土地取得费用* H4 Q( X' y/ e5 w
1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。
) e8 w6 b4 G s2 B1 h x) ` 2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。
" E" W1 X7 o( n/ u2 A2 } 3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。
+ y+ V+ w1 w% g, [ (二)开发成本
5 ~9 G& B) o" `5 g: X5 |- N 开发成本主要由五个方面构成：
: T& h5 }2 `! Q! o( M0 C7 {3 _ 1.勘察设计和前期工程费
8 X2 r$ Y; [ @. [. V! o | 2.基础设施费
$ _4 W3 u% {, B9 }5 h% R 3.房屋建筑安装工程费
5 S5 v$ C0 X: G/ M6 w$ ~ 4.公共配套设施建设费5 S& g" g8 \* T" w. n4 Y( M
5.开发过程中的税费及其他间接费用。6 B/ b5 `, P A# r/ N1 o0 F
(三)开发利润& }) |) w$ @8 X2 q0 i ^' g! j
(四)管理费用% T* I+ l: m% o
(五)投资利息$ r( W4 s. B5 F/ ?
土地取得费用和开发成本计算利息
7 i" J$ v9 W h+ \ (六)销售税费2 u9 J2 W$ G2 O% X! K
三、运用成本法评估旧建筑物的基本思路" C$ G( @9 s- z1 e+ |& h3 v
运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。7 A; N x% e+ R3 V
建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限
M7 R3 c; @6 V 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
) a/ F4 ^- ~1 [, H* h) t 1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：(假设建筑物的价值损耗是均匀的)
( G" V( j" o, Y# G 
, n; r4 R$ h+ H$ [' ?2 o 式中：D——年贬值额;
8 [2 G5 K8 W, i' c/ y: E C——建筑物的重新建造成本;
' }# B' D: u9 r8 K' v, K S——建筑物的净残值;4 N3 |9 l$ r9 V# @# R
N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)
2 y1 ^. `8 X' Z4 s0 g0 ^ R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
6 [* J* v7 r" t6 Z. y, M 2、成新折扣法
) t9 c* R& l w, s H+ h 根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。6 J$ Q# k5 }6 y- u/ }& Z8 E
建筑物价值=重置成本×成新率 |
发表于 2012-2-22 22:33:23
