2011年<资产评估>预习:房地产评估(9)
第八节、路线价法在土地评估中的应用一、路线价法的计算公式:
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
(注:深度百分率应为累计深度百分率)
如果宗地条件特殊,如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等,则需依下列公式计算:
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
或:宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额
二、深度百分率的定义。
深度百分率,是地价随临街深度长短变化的比率。
三、深度百分率的表现形式。
深度百分率的表现形式有三种,分别为:单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象,累计深度百分率呈递增现象,平均深度百分率呈递减现象。
四、路线价法的操作步骤。
路线价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
“四三二一”法则需要掌握,其他法则只需了解。(实质上是深度百分率的规则不同的分类)
1.四三二一法则
四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地,与街道平行区分为四等分,即由临街面算起,第一个25英尺的价值为路线价的40%,第二个25英尺的价值为路线价的30%,第三个25英尺的价值为路线价的20%,第四个25英尺的价值为路线价的10%,如果超过100英尺,则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%,第二个25英尺为路线价的8%,第三个25英尺为路线价的7%,第四个25英尺为路线价的6%。
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