2011年<资产评估>预习：房地产评估(9)

会计考友

　第八节、路线价法在土地评估中的应用
, m7 {+ L9 U7 w# M/ r. ?8 g　　一、路线价法的计算公式：
　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
$ T. f, v8 C: f" @! \% f' X　　(注：深度百分率应为累计深度百分率)
　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：
　　宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
# E8 A$ H' x5 Q0 v  e　　或：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额
5 y, y) k) m0 |- f) C4 k2 Y5 \　　二、深度百分率的定义。
& y, k9 H* i  z" J　　深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。
5 K9 R6 J. d  V5 Z- _  k# x　　三、深度百分率的表现形式。
7 H) @0 w/ ~, d2 c　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
2 ]6 @) Z' n1 t# c4 E# v3 F　　四、路线价法的操作步骤。
( e' }# G. Q: g0 \　　路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。
　　“四三二一”法则需要掌握，其他法则只需了解。(实质上是深度百分率的规则不同的分类)
　　1.四三二一法则
　　四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的30%，第三个25英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为路线价的10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%，第二个25英尺为路线价的8%，第三个25英尺为路线价的7%，第四个25英尺为路线价的6%。